0,00 EUR

Grozs ir tukšs.

E-BILANCES JURIDISKIE PADOMIBJP RAKSTIPiespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšana

Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšana

Nadežda Korobčenko, SIA EK SISTĒMAS juriste, Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrību asociācijas Mājoklis biedre

2023. gada 1. janvārī stājās spēkā Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums (turpmāk tekstā – likums). Rakstā skaidrots, kādam personu lokam šis likums ir saistošs un kādas darbības ir jāveic, lai uzsāktu atsavināšanas tiesības izmantošanas procesu. Ir būtiski nošķirt divus dalītā īpašuma gadījumus – piespiedu dalīto īpašumu un brīvprātīgu dalīto īpašumu.  Piespiedu dalītais īpašums ir regulēts likuma „Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās…


Lai turpinātu lasīt šo rakstu, nepieciešams iegādāties abonementu

E-BILANCES JURIDISKIE PADOMI par 12 € / mēnesī


ABONĒT

Izmēģini 30 dienas tikai par 1€ vai pērc komplektu esošā abonementa papildināšanai
 Esi abonents?

Pieslēgties

Pierakstīties
Paziņot par
0 Komentāri
Iekļautās atsauksmes
Skatīt visus komentārus
Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšana
Foto: © khwanchai – stock.adobe.com
Nadežda Korobčenko, Mag. iur., SIA EK Sistēmas juriste
Nadežda Korobčenko,
SIA EK SISTĒMAS juriste,
Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrību asociācijas Mājoklis biedre
Foto: Aivars Siliņš

2023. gada 1. janvārī stājās spēkā Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums (turpmāk tekstā – likums). Rakstā skaidrots, kādam personu lokam šis likums ir saistošs un kādas darbības ir jāveic, lai uzsāktu atsavināšanas tiesības izmantošanas procesu.

Ir būtiski nošķirt divus dalītā īpašuma gadījumus – piespiedu dalīto īpašumu un brīvprātīgu dalīto īpašumu. 

Piespiedu dalītais īpašums ir regulēts likuma „Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk tekstā – Spēkā stāšanās likums) 14. panta pirmās daļas 1.–4. punktā. Šis īpašuma veids Latvijā ir izveidojies zemes reformas un valsts un pašvaldību īpašumu privatizācijas gaitā, kad īpašuma tiesības uz agrāk piederējušo zemi tās vēsturiskajās robežās atjaunoja bijušajiem īpašniekiem vai to mantiniekiem, taču uz šīs zemes pirms Latvijas Republikas neatkarības atjaunošanas bija uzceltas citai personai piederošas ēkas (būves). Šādā gadījumā uz likuma pamata zemes un ēkas (būves) īpašnieka starpā pastāv piespiedu nomas attiecības, kurās zemes īpašniekam ir tiesības saņemt no ēkas (būves) īpašnieka zemes nomas maksu par ēkai (būvei) nepieciešamās zemes lietošanu.

Brīvprātīgu dalīto īpašumu regulē Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 5. punkts (spēkā līdz 2017. gada 1. janvārim), un tas atšķirībā no piespiedu dalītā īpašuma ir veidojies brīvprātīgā kārtā, zemes īpašniekam noslēdzot nomas līgumu ar citu personu par tiesībām uz zemes būvēt ēku (būvi) kā patstāvīgu nekustamo īpašumu. Ar 2015. gada 5. marta likumu „Grozījumi Civillikumā” no 2017. gada 1. janvāra Latvijas tiesību sistēmā ir ieviests apbūves tiesību institūts, kas attiecībā uz tā piemērošanas jomu aizstāj brīvprātīga dalītā īpašuma veidošanas iespēju. Kopš 2017. gada 1. janvāra no Spēkā stāšanās likuma ir izslēgts 14. panta pirmās daļas 5. punkts, tomēr līdz minētajam brīdim izveidotie brīvprātīgie dalītie īpašumi turpina pastāvēt, kamēr ir spēkā nomas līgumi, uz kuru pamata tie izveidoti. 

1 https://titania.saeima.lv/LIVS13/SaeimaLIVS13.nsf/0/B7416132C6813ED8C225835B0058CA25?OpenDocument

Savukārt, analizējot piespiedu dalīto īpašumu tieši privatizēto daudzdzīvokļu māju gadījumā, jānorāda, ka Latvijā piespiedu dalītajā īpašumā ir 3677 daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas (ko kopā veido 110 970 dzīvokļi), kuras atrodas uz 7354 citām personām piederošām zemes vienībām. Saskaņā ar Valsts zemes dienesta (VZD) datiem minēto 7354 zemes vienību kadastrālā vērtība varētu būt no 130 000 000 līdz 180 000 000 eiro1.

Likumā lietotie termini

Dzīvokļa īpašnieks – likuma izpratnē persona, kas ieguvusi dzīvokļa īpašumu un īpašuma tiesības nostiprinājusi zemesgrāmatā, kā arī līdz dzīvokļa īpašuma ierakstīšanai zemesgrāmatā ir tā tiesiskais valdītājs, kas par tādu ierakstīts Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (turpmāk – Kadastra informācijas sistēma).

Atsavināmā zeme – atbilstoši dzīvojamo māju privatizāciju regulējošiem normatīvajiem aktiem noteikts dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamais zemesgabals daļā, kas sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu.

Zemesgabals – privātpersonai piederoša zeme, uz kuras atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, īpašuma tiesības uz to ir nostiprinātas zemesgrāmatā, un tā sakrīt vai daļā sakrīt ar dzīvojamo māju privatizāciju regulējošos normatīvajos aktos noteikto dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu. Būtisks ir tas, ka likums atteicas tikai uz privātpersonai piederoša zemesgabala atsavināšanu. Valsts un pašvaldību īpašuma atsavināšana notiek Publiskas personas mantas atsavināšanas likumā noteiktajā kārtībā.

Atsavināšanas procesa uzsākšana

Likums paredz, ka piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašniekiem ir atsavināšanas tiesība uz izpērkamo zemi. Atsavināšanas tiesības izmantošanai nav nepieciešama zemesgabala īpašnieka piekrišana. Atsavināšanas tiesības izmantošana ļauj dzīvojamās mājas īpašniekiem iegūt īpašumā izpērkamo zemi un apvienot to ar dzīvojamo māju, izveidojot vienotu nekustamo īpašumu Civillikuma 968. panta izpratnē. 

Lai uzsāktu atsavināšanas tiesības izmantošanas procesu, daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopībai ir jāpieņem lēmums par to. Lēmumu pieņemšanai likuma ietvaros ir piemērojamas Dzīvokļa īpašuma likuma normas (Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts. Dzīvokļa īpašuma likuma noteiktās kompetences ietvaros tā var iegūt tiesības un uzņemties saistības, iegūt īpašuma un citas lietu tiesības, kā arī būt prasītāja un atbildētāja tiesā (likuma 15. pants)). Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums (nav nepieciešams obligāti sasaukt kopsapulci, ja vien tāda nav pašu dzīvokļu īpašnieku noteiktā kārtība; lēmumu var pieņemt arī aptaujas veidā) par zemes atsavināšanas procesa uzsākšanu ir tiesiskais pamats, lai pašvaldība, kuras administratīvajā teritorijā atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, pieņemtu lēmumu attiecībā uz daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu. Pašvaldība lēmumu par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu pieņem ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā no dienas, kad saņemts iesniegums par atsavināšanas procesa uzsākšanu.

Kad vietējās pašvaldības lēmums par daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu vai lēmums par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu kļuvis neapstrīdams, tā iesniedz VZD dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabala projektu. Pašvaldības lēmums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu ir administratīvais akts, jo atbilst visām administratīvā akta pazīmēm. Tādējādi tas ir apstrīdams un pārsūdzams saskaņā ar Administratīvā procesa likumu, ja kāda zemes īpašnieka vai dzīvojamās mājas īpašnieka ieskatā pašvaldības lēmums aizskar to tiesības un intereses. Ir būtiski, ka pirms procesa tālākas virzības vietējā pašvaldība ir pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, jo tas nodrošina gan dzīvojamās mājas īpašnieku, gan zemes īpašnieku tiesību aizsardzību, un būtiski, lai šāds lēmums ir jau kļuvis neapstrīdams.

Atsavināmā zeme var sastāvēt no Kadastra informācijas sistēmā reģistrētas vienas vai vairākām zemes vienībām vai to daļām. Ja atsavināmā zeme sakrīt ar vienu vai vairākām Kadastra informācijas sistēmā reģistrētām zemes vienībām, VZD kā atsavināmo zemi reģistrē atbilstošu Kadastra informācijas sistēmā reģistrētu zemes vienību vai zemes vienības. Ja atsavināmā zeme daļā sakrīt ar vienu vai vairākām Kadastra informācijas sistēmā reģistrētām zemes vienībām, VZD kā atsavināmo zemi reģistrē tai atbilstošu zemes vienības daļu vai zemes vienību daļas. Likumā noteiktajā kārtībā noteiktās un reģistrētās atsavināmās zemes platība un robežas nav apstrīdamas un pārsūdzamas. 

VZD pēc atsavināmās zemes reģistrēšanas Kadastra informācijas sistēmā aprēķina atsavināšanas cenu, sagatavo un dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekiem nosūta paziņojumu par izpērkamo zemi un izpirkuma cenu. Paziņojumā norāda:

  • kadastra informāciju par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, zemesgabalu, atsavināmo zemi un daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašumiem; 
  • atsavināšanas cenu; 
  • par katru atsavināmajā zemē ietilpstošo zemes vienību vai zemes vienības daļu maksājamo atsavināšanas cenas daļu; 
  • atsavināšanas cenas sadalījumu atbilstoši zemesgabala domājamām daļām, ja atsavināmā zeme sakrīt ar vairākiem zemesgabaliem; 
  • atsavināšanas cenas sadalījumu atbilstoši zemesgabala domājamām daļām, ja zemesgabals pieder vairākām personām (kop­īpašniekiem); 
  • katra dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram atbilstošo atsavināšanas cenas daļu; 
  • atsavināšanas cenas sadalījumu atbilstoši dzīvokļa īpašuma domājamām daļām, ja dzīvokļa īpašums pieder vairākām personām (kopīpašniekiem); 
  • atsavināšanas cenas sadalījumu atbilstoši dzīvokļa īpašumā ietilpstošās dzīvojamās mājas kopīpašuma domājamām daļām; 
  • termiņu, kurā atsavināšanas cena ir spēkā un izmantojama atsavināšanas tiesības izmantošanai.

Atsavināšanas tiesības izmantošana

Lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ierosina zvērināts tiesu izpildītājs, pamatojoties uz daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotas personas vai vismaz viena daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašnieka pieteikumu (lietas par piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanu vešanas izdevumus un zvērināta tiesu izpildītāja amata atlīdzību sedz no valsts budžeta līdzekļiem). Pieteikumu lietas ierosināšanai var iesniegt zvērinātam tiesu izpildītājam ne vēlāk kā sešus mēnešus no VZD paziņojuma izdošanas dienas.

Lēmumu par atsavināšanas tiesības izmantošanu dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē vai dzīvokļa īpašniekam personiski vai tā pilnvarotajai personai paziņojot zvērinātam tiesu izpildītājam par savu balsojumu pirms kopsapulces norises dienas (dzīvokļa īpašnieks savu balsojumu jautājumā par atsavināšanas tiesības izmantošanu var paziņot ne agrāk kā 30 dienas un ne vēlāk kā vienu dienu pirms kopsapulces norises dienas personiski vai ar pilnvarotās personas starpniecību, ierodoties tā zvērināta tiesu izpildītāja prakses vietā, kura lietvedībā atrodas lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu. Zvērinātam tiesu izpildītājam paziņotais balsojums nav grozāms vai atsaucams).

Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir sasaucama gada laikā no VZD paziņojuma izdošanas dienas. Kopsapulces datumu, laiku un norises vietu dzīvokļu īpašnieki vai to pilnvarota persona ne vēlāk kā 40 dienas pirms kopsapulces norises dienas saskaņo ar zvērinātu tiesu izpildītāju, kura lietvedībā atrodas lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu attiecībā uz konkrēto daudzdzīvokļu dzīvojamo māju. Pēc kopsapulces datuma, laika un norises vietas saskaņošanas zvērināts tiesu izpildītājs, izmantojot valsts informācijas sistēmās pieejamo informāciju, sastāda daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašumu un to īpašnieku aktuālo sarakstu (svarīgi, ka lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanu ir pieņemams tikai dzīvokļu īpašnieku klātbūtnē, lai izvairītos no tā, ka tik būtisks lēmums tiktu pieņemts, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci – aptaujas veidā vai kā citādi vienojoties). 

Kopsapulcē par atsavināšanas tiesības izmantošanu dzīvokļu īpašnieki ir tiesīgi balsot neatkarīgi no tā, kāds dzīvokļu īpašnieku skaits tajā piedalās. Lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanu ir pieņemts, ja „par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no visiem dzīvojamā mājā esošiem dzīvokļu īpašumiem.

Atsavināšanas tiesība ir izmantota, ja daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki šajā likumā noteiktajā kārtībā un termiņos zvērināta tiesu izpildītāja rosinātās lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ietvaros ir pieņēmuši lēmumu par atsavināšanas tiesības izmantošanu un iemaksājuši atsavināšanas cenu zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā (valsts var sniegt atbalstu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem jautājumos, kas saistīti ar finansējuma iegūšanu atsavināšanas cenas samaksai). Pēc pilnas atsavināšanas cenas saņemšanas vai tās samaksas termiņa beigām zvērināts tiesu izpildītājs savā depozīta kontā pārbauda, vai atsavināšanas cena ir iemaksāta, un sastāda aktu par atsavināšanas cenas samaksu. Akta kopijas par atsavināšanas cenas samaksu zvērināts tiesu izpildītājs nosūta daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem, to pilnvarotajai personai, ja tāda ir zināma, un zemesgabala īpašniekam. Ja zvērināts tiesu izpildītājs konstatē, ka atsavināšanas tiesība ir izmantota, viņš par to rakstveidā paziņo VZD.

Ja atsavināšanas tiesība nav izmantota, zvērināts tiesu izpildītājs bez liekas kavēšanās atmaksā depozīta kontā veiktās iemaksas atsavināšanas tiesības izmantošanai personām, kuras tās veikušas, un izbeidz lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu. Lietas izbeigšana nav šķērslis tās uzsākšanai no jauna likumā noteiktajā kārtībā. Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki var uzsākt jaunu atsavināšanas tiesības izmantošanas procesu ne agrāk kā vienu gadu pēc tam, kad izbeigta lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu.

Atsavināmās zemes kadastrālā uzmērīšana

Ja atsavināšanas tiesība likumā noteiktajā kārtībā ir izmantota, ir nepieciešams veikt tālākās darbības, lai nostiprinātu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz atsavināma īpašuma zemesgabalu. Jāveic zemes kadastrālā uzmērīšana par valsts budžeta līdzekļiem ne vēlāk kā deviņu mēnešu laikā. Ja atsavināmā zeme sakrīt ar vienu vai vairākām Kadastra informācijas sistēmā reģistrētām zemes vienībām, atsavināmās zemes kadastrālo uzmērīšanu neveic. Ja atsavināmā zeme daļā sakrīt ar vienu vai vairākām Kadastra informācijas sistēmā reģistrētām zemes vienībām, VZD organizē kadastrālo uzmērīšanu zemesgabala sadalei, atdalot no tā atsavināmo zemi vai tās daļu.

Tiesību uz atsavināmo zemi nostiprināšana zemesgrāmatā

Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanu un atsavināšanas cenas samaksa likumā noteiktajā termiņā un apjomā ir tiesiskais pamats dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz atsavināmo zemi nostiprināšanai zemesgrāmatā.

Zvērināts tiesu izpildītājs, kas ir ierosinājis piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas lietu par konkrēto daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, sagatavo un iesniedz zemesgrāmatā nepieciešamos nostiprinājumu lūgumus dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz izpērkamo zemi nostiprināšanai. Nostiprinājuma lūgumus zvērināts tiesu izpildītājs sagatavo pēc VZD paziņojuma par atsavināmās zemes uzmērīšanas rezultātiem.

Nostiprinājuma lūguma iesniegšanai nav nepieciešama tās personas piekrišana, pret kuru nostiprinājums vērsts, kā arī jebkuru citu trešo personu piekrišana. Nostiprinājuma lūguma izskatīšanu nekavē iepriekš zemesgrāmatā ierakstīti tiesību nodrošinājumi un aprobežojumi. Nostiprinot zemesgrāmatā dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz atsavināmo zemi, kā arī veicot izmaiņas zemesgabala īpašnieka zemesgrāmatas nodalījumā, dzīvokļu īpašnieki un zemesgabala īpašnieks ir atbrīvoti no valsts un kancelejas nodevu samaksas. 

Nostiprinot zemesgrāmatā dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz atsavināmo zemi, tā dzīvokļu īpašnieku īpašumā pāriet brīva no visiem apgrūtinājumiem un nastām, kuras zemesgabalam (daļā, kurā tas sakrīt ar atsavināmo zemi) ir uzliktas saistību dēļ (parādu saistības, ķīlas tiesības, apgrūtinājumi, kas pieņemti kā nosacījums, īpašumu iegūstot, kā arī uztura, mantojuma līgumi, reālnastas, atsavināšanas tiesības, apbūves tiesības, nomas un lietojuma tiesības), kā arī brīva no aizliegumiem, kuri uzlikti kriminālprocesa, maksātnespējas procesa un civilprocesa ietvaros. Šis noteikums neattiecas uz reālservitūtiem. Jautājumā par hipotekāro kreditoru, kuriem par labu ir nostiprināta hipotēka uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, aizsardzību, likums paredz identisku regulējumu tam, kāds ar 2016. gada 14. aprīļa likumu „Grozījumi Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumā” tika iekļauts Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumā. Minētais izriet no apsvēruma, ka no hipotekārā kreditora interešu aizsardzības viedokļa faktiskie un tiesiskie apstākļi ir praktiski identiski gan likumā, gan minētajā likumā veikto procesu kontekstā. Persona, kurai par labu ir nostiprināta ķīlas tiesība uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, tiek informēta par izpirkuma tiesības izmantošanas faktu. Tādējādi tai kopā ar zemes īpašnieku ir laiks, lai vienotos par izpirkuma cenas vai konkrētās tās daļas sadali, kamēr tiek veikta izpērkamās zemes kadastrālā uzmērīšana.

2 https://titania.saeima.lv/LIVS13/SaeimaLIVS13.nsf/0/B7416132C6813ED8C225835B0058CA25?OpenDocument

Ja vienošanās netiek panākta, izpirkuma cena vai konkrētajam zemes īpašniekam pienākošās tās daļa tiek glabāta zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā trīs gadus, kur pēdējā gadā hipotekārajam kreditoram ir tiesības vērsties tiesā pret zemes īpašnieku par konkrētās (ar hipotēku aizsargātās) saistības izpildi, tādējādi nodrošinot tiesisko mehānismu hipotekārā kreditora interešu aizsardzībai2.

Atsavināšanas cenas samaksa bijušajam zemes īpašniekam

Pēc tam kad dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz atsavināmo zemi ir nostiprinātas zemesgrāmatā, zvērināts tiesu izpildītājs bez liekas kavēšanās izmaksā no sava depozīta konta izpirkuma cenu vai tās daļu bijušajam piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam.

Publicēts žurnāla “Bilances Juridiskie Padomi” 2023. gada janvāra (115.) numurā.

Pareizrakstības kļūdas ziņojums

Redaktoriem tiks nosūtīts šāds teksts: