0,00 EUR

Grozs ir tukšs.

ŽURNĀLS BILANCEBILANCES RAKSTIVai un cik lielā mērā ir sasniegts Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likuma mērķis?

Vai un cik lielā mērā ir sasniegts Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likuma mērķis?

Raitis Kalniņš, Dr.sc.ing., NĪSA, Nekustamā īpašuma speciālistu apvienības valdes loceklis Svetlana Sokolova, Mg.sc.ing., NĪLA, Nekustamā īpašuma lietotāju apvienības valdes locekle

2020. gada 11. jūnijā Saeima galīgajā lasījumā pieņēma un 22. jūnijā Latvijas Vēstnesī tika izsludināts Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums (turpmāk — Starpnieku likums/likums), kas stājās spēkā pagājušā gada 1. augustā un no šī datuma uzliek zināmus pienākumus likuma subjektiem. Tajā skaitā pienākumu ievērot Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma (turpmāk — NILLTPFNL) prasības, kā arī ne vēlāk kā līdz 2021. gada 1. jūlijam reģistrēties Ekonomikas ministrijas uzturētajā nekustamā īpašuma (turpmāk — NĪ) darījumu starpnieku (turpmāk — starpnieki) reģistrā (turpmāk — reģistrs). Likumā lietotā NĪ starpnieku definīcija izraisīja daudzus…


Lai turpinātu lasīt šo rakstu,
nepieciešams iegādāties abonementu

9 € / mēnesī*

Pirmās 15 dienas bez maksas

Abonēt

*Abonements tiek atjaunots automātiski, līdz izvēlaties to pārtraukt
 Esi BilancePLZ abonents?
Pieslēgties

Pierakstīties
Paziņot par
0 Komentāri
Iekļautās atsauksmes
Skatīt visus komentārus

Vai un cik lielā mērā ir sasniegts Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likuma mērķis?
Ilustrācija: © treety – stock.adobe.com

2020. gada 11. jūnijā Saeima galīgajā lasījumā pieņēma un 22. jūnijā Latvijas Vēstnesī tika izsludināts Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums (turpmāk — Starpnieku likums/likums), kas stājās spēkā pagājušā gada 1. augustā un no šī datuma uzliek zināmus pienākumus likuma subjektiem. Tajā skaitā pienākumu ievērot Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma (turpmāk — NILLTPFNL) prasības, kā arī ne vēlāk kā līdz 2021. gada 1. jūlijam reģistrēties Ekonomikas ministrijas uzturētajā nekustamā īpašuma (turpmāk — NĪ) darījumu starpnieku (turpmāk — starpnieki) reģistrā (turpmāk — reģistrs). Likumā lietotā NĪ starpnieku definīcija izraisīja daudzus jautājumus par to, kam ir pienākums reģistrēties reģistrā un kam šis pienākums tomēr nav jāpilda. Šajā publikācijā informēsim par trešās likumprojekta redakcijas, par kuru nobalsoja Saeima, izstrādātāja — Finanšu ministrijas (FM), kā arī uzraugošo institūciju — Ekonomikas ministrijas (EM) un Valsts ieņēmumu dienesta (VID) kompetentiem viedokļiem šajā jautājumā. Sakarā ar zvērinātu advokātu sašutumu1 savu kopīgu viedokli ar FM izteica arī Tieslietu ministrija2.

Raitis Kalniņš, Dr.sc.ing., NĪSA, Nekustamā īpašuma speciālistu apvienības valdes priekšsēdētājs
Raitis Kalniņš,
Dr.sc.ing.,
NĪSA, Nekustamā īpašuma speciālistu apvienības valdes priekšsēdētājs
Foto: Aivars Siliņš

NĪ kā ekonomikas stūrakmens

Likuma izstrādes un pieņemšanas galvenais mērķis, kā rakstīts anotācijā3, ir samazināt noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas (turpmāk — NILL) riskus darījumos ar NĪ.

2018. gada 31. decembrī Valsts ieņēmumu dienesta uzraudzībā bija 1612 aģenti vai starpnieki darījumos ar nekustamo īpašumu, kuru darbības finanšu rādītāji likumprojekta anotācijā diemžēl nav atspoguļoti. Šos datus būtu interesanti salīdzināt ar starptautiskā mēroga statistiku4, kas ilustrē vadošo nekustamā īpašuma uzņēmumu Eiropā tirgus vērtību 2020. gada aprīlī. Piemēram, 2020. gada 30. septembrī publicētajā statistikā Nīderlandes nekustamā īpašuma kompānijas Unibail–Rodamco vērtība sastādīja aptuveni 13,6 miljardus ASV dolāru, savukārt Segro un Lundbergs NĪ uzņēmumu tirgus vērtība sastādīja attiecīgi aptuveni 11,5 un 10,5 miljardus ASV dolāru. 

Svetlana Sokolova, Mg.sc.ing., NĪLA, Nekustamā īpašuma lietotāju apvienības valdes locekle
Svetlana Sokolova,
Mg.sc.ing.,
NĪLA, Nekustamā īpašuma lietotāju apvienības valdes locekle
Foto: Aivars Siliņš

Atbilstoši Eurostat datiem 2020. gada martā (datu atjaunojums ieplānots 2021. gada maijā) nodarbinātība NĪ tirgū 2017. gadā sastādīja apmēram 1,9% no nodarbinātības ES kopumā un aktīvo uzņēmumu skaits NĪ tirgū bija apmēram 5,9% no visu ES uzņēmumu skaita5. Sk. Eurostat datus par NĪ nozares lomu ES valstīs diagrammā6.

Vēl interesantāk būtu salīdzināt statistikas datus par īpašumā un īrē esošajiem NĪ Eiropas mērogā7. Proti, attīstītajās Rietumeiropas valstīs cilvēku vairākums NĪ īrē: 2019. gadā Šveicē, Dānijā, Austrijā, Vācijā, Lielbritānijā, Francijā, Zviedrijā NĪ īpašumtiesības bija tikai 42–65% iedzīvotāju, savukārt Rumānijā 95,8%, Ungārijā 91,7%, Melnkalnē 91%, Slovākija 90,9%, Lietuvā 90,3%, Horvātijā 89,7%, Ziemeļmaķedonijā 85,9%, Polijā 84,2%, Bulgārijā 84,1%, Serbijā 83,3%, Igaunijā 81,7%, Norvēģijā 80,3%, Latvijā 80,2%. Dati liek secināt, ka tikai apmēram 20% Latvijas iedzīvotāji NĪ īrē. Kaut gan vidējās īres cenas Latvijā daudz zemākas nekā attīstītajās valstīs (pēc 2018. gada datiem, kas publicēti 18.02.2020., vidēji 862,4 ASV dolāru, salīdzinot ar 2853 dolāriem Parīzē, 2548 dolāriem Londonā un 2480 dolāriem Ženēvā), tirgus darījumi galvenokārt notiek ar īpašumā esošajiem NĪ, kas, ņemot vērā augstu NĪ darījumu vērtību, prasa arī attiecīgi augstu NĪ starpnieku profesionālās kvalifikācijas līmeni. Par to, vai un cik lielā mērā likums šajā ziņā veicina sabiedrības vajadzību apmierināšanu, diskutēsim turpmāk.

Nekustamā īpašuma darbību relatīvā nozīme (NACE L sadaļa) ES–27, 2017. gadā (% no pievienotās vērtības un nodarbinātības daļas nefinanšu uzņēmējdarbības ekonomikā)

Nekustamā īpašuma darbību relatīvā nozīme (NACE L sadaļa) ES–27, 2017. gadā (% no pievienotās vērtības un nodarbinātības daļas nefinanšu uzņēmējdarbības ekonomikā)
Avots: Eurostat

Likuma mērķis un subjekti

Atbilstoši likuma 2. pantā noteiktajam tā mērķis ir sekmēt stabilu, drošu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu, kā arī novērst NILLTPF. Saskaņā ar likuma 3. pantu, tas attiecas uz visām fiziskajām un juridiskajām personām, ar panta otrajā daļā noteiktajiem izņēmumiem (kuru skaitā ir arī zvērināti notāri, advokāti utt.), kuras savas saimnieciskās darbības ietvaros ir kvalificējamās kā trešās personas un vēlas sniegt vai sniedz starpniecības pakalpojumus. Turklāt starpniecības pakalpojumi diezgan plaši definēti likuma 1. pantā: “par atlīdzību saimnieciskās darbības ietvaros sniegti pakalpojumi: NĪ darījuma (NĪ atsavināšanas, iznomāšanas, izīrēšanas vai citādas nodošanas lietošanā) piedāvājuma izteikšana, NĪ darījuma noslēgšanai nepieciešamo sarunu vešana un dokumentu sagatavošana, NĪ darījuma noteikumu (tostarp ar darījumu saistīto tiesību un pienākumu) sagatavošana un izskaidrošana”. Proti, definīcija attiecināma arī uz juristiem, kuri konsultē klientus NĪ jautājumos, kā arī citiem NĪ profesionāļiem, kas arī izraisīja bažas par likuma subjektu loku.

Sakarā ar zvērinātu advokātu jautājumiem8, kā minēts iepriekš, savu detalizētu viedokli kopīgi ar FM jau publiski izteica Tieslietu ministrija9. Autoru rīcībā toties ir publiski nepieejami kompetento iestāžu viedokļi, ar kuriem uzskatām par nepieciešamu informēt sabiedrību, vai reģistrā ir/nav jāreģistrējas:

  1. tūkstošiem NĪ pārvaldnieku, t.sk. dzīvokļu īpašnieku biedrībām (DzĪB) un kooperatīvām sabiedrībām (DzĪKS), kas apsaimnieko un pārvalda, par maksu saimnieciskās darbības ietvaros t.sk. izīrē/iznomā daudzdzīvokļu māju īpašniekiem piederošos dzīvokļus, kā arī mājas un zemes domājamās daļas (piemēram, ratiņu telpas, māju jumtus komunikāciju sistēmām utt.);
  2. laulātām personām un citiem NĪ, kā arī to domājamo daļu kopīpašniekiem (piemēram, kapitālsabiedrību NĪ kopīpašumā esošo daļu kopīpašniekiem).

Likumprojekta “Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums” anotācijas (turpmāk — anotācija) I sadaļas 1. punktā (“Pamatojums”)10 norādīts, ka likums neaizliedz fiziskām un juridiskām personām veikt darbības ar tiem piederošajiem nekustamajiem īpašumiem, bet gan paredz ierobežot trešo personu piesaisti kā darījumu starpniekus, kuri saimnieciskās darbības ietvaros veic starpniecības pakalpojumus citu personu labā. Šajā sakarā un saskaņā ar Ministru prezidenta FM un EM doto uzdevumu biedrība “NĪLA, Nekustamā īpašuma lietotāju apvienība” saņēma abu ministriju savstarpēji saskaņoto nekustamā īpašuma darījuma starpnieka definīcijas interpretāciju:

“Lai personu atzītu par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku vai personu, kas papildus saviem profesionālajiem pamatpienākumiem sniedz nekustamā īpašuma starpniecības pakalpojumus, nepieciešams konstatēt, ka tā piedāvā un kā privātpersona nodrošina kādu no likuma 1. panta otrajā punktā uzskaitītajiem pakalpojumiem, kā rezultātā var tikt noslēgts īpašuma atsavināšanas, iznomāšanas vai izīrēšanas darījums (pats iesaistās kā starpnieks, nevis kādas darījuma puses pārstāvis, vienlaikus veicot pastāvīgu saimniecisko darbību kā pamatdarbības veidu, no kuras gūst ienākumus).

Likumprojekta anotācijā norādīts, ka likums neaizliedz fiziskām un juridiskām personām veikt darbības ar tiem piederošajiem nekustamajiem īpašumiem, bet gan paredz normatīvo regulējumu gadījumiem, kad darījuma īstenošanā kā starpnieks tiek iesaistīta trešā persona, kas veic starpniecības pakalpojumus citu personu labā par atlīdzību saimnieciskās darbības ietvaros.

Līdz ar to attiecībā uz laulātām personām, ja tās rīkojas ar laulāto kopīgo mantu, domājamo daļu īpašniekiem vai saistītām personām nodokļus reglamentējošo normatīvo aktu izpratnē nav attiecināmas likumā noteiktās normas, kamēr šīs personas veic darbības ar sev piederošajiem nekustamajiem īpašumiem vai to domājamām daļām.

Lai arī dzīvokļu īpašnieku biedrības un dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības apsaimnieko citām personām, t.i., dzīvokļu īpašniekiem, piederošos nekustamos īpašumus, Finanšu ministrijas ieskatā, kamēr vien tās dzīvokļu īpašnieku vārdā un pilnvarojuma robežās veic dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības, t.sk. attiecībā uz dzīvokļu īpašniekiem piederošo ēkas vai zemes domājamo daļu izīrēšanu vai iznomāšanu, šiem subjektiem nebūtu pienākuma reģistrēties nekustamo īpašumu darījumu starpnieku reģistrā. Vienlaikus arī komersants, kuram pieder daļa no nekustamā īpašuma un kurš sniedz pārvaldīšanas pakalpojumus, nav uzskatāms kā starpnieks šā likuma izpratnē.”

Autoru piebilde: abas iepriekšējās NĪ starpnieku likumprojekta versijās tieši šāds uzskats bija iekļauts likuma tekstā, bet apmēram divu gadu apspriešanas laikā, kā tas bieži vien notiek, “kopā ar ūdeni no vanniņas tika izliets arī bērns”.

Ministriju viedokli vārds vārdā apstiprināja arī VID ar piebildi: “Saskaņā ar Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma 3. panta pirmās daļas 6. punktu šā likuma subjekti ir personas, kuras veic saimniecisko vai profesionālo darbību, kas darbojas kā aģenti vai starpnieki darījumos ar nekustamo īpašumu, tostarp gadījumos, kad tās rīkojas kā nekustamā īpašuma nomas starpnieki attiecībā uz darījumiem, kuriem ikmēneša nomas maksa ir 10 000 eiro vai lielāka. Tādējādi pienākums reģistrēties kā Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma subjektiem ir personām, kuras veic saimniecisko vai profesionālo darbību, kas darbojas kā aģenti vai starpnieki darījumos ar nekustamo īpašumu, tostarp gadījumos, kad tās rīkojas kā nekustamā īpašuma nomas starpnieki attiecībā uz darījumiem, kuriem ikmēneša nomas maksa ir 10 000 eiro vai lielāka.”

Likuma obligātās prasības un termiņi

Pirmkārt, par NĪ starpnieku apriori var būt tikai persona, kura saskaņā ar NILLTPFNL ir izveidojusi NILLTPFN iekšējās kontroles sistēmu (turpmāk — IKS)11. Proti, jau no likuma spēkā stāšanas brīža — 01.08.2020. — uzraugošām iestādēm ir tiesības pārbaudīt IKS esamību starpniekiem.

Otrkārt, NĪ starpniekiem, pirms (!) uzsāk starpniecības pakalpojumu sniegšanu, jāapdrošina savas profesionālās darbības civiltiesiskā atbildība12 atbilstoši 2020. gada 29. septembra Ministru kabineta noteikumu Nr. 602 “Nekustamā īpašuma darījumu starpnieka profesionālās darbības civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas noteikumi” prasībām. Praksē visu risku apdrošināšana vienai fiziskai personai izmaksā 70–100 eiro/gadā, bet juridiskai personai ir jāapdrošina katrs tās darbinieks, kurš veic starpniecības pakalpojumus.

Treškārt, likuma subjektiem ne vēlāk, kā līdz 30.06.2021. ir jāreģistrējas Ekonomikas ministrijas uzturētajā NĪ starpnieku reģistrā13, kas ir publiski pieejams EM tīmekļa vietnē.14 Reģistrācijas maksa atbilstoši 2020. gada 29. septembra Ministru kabineta noteikumu Nr. 603 2. un 3. punkta prasībām ir 40 eiro, kā arī papildus katram starpniekam būs jāsamaksā ikgadēja maksa 40 eiro apmērā par savu uzraudzību reģistrā. Katru gadu jāiesniedz reģistrā likumā noteiktā informācija, tajā skaitā pārskats par iepriekšējā kalendāra gadā noslēgtajiem starpniecības pakalpojumu līgumiem un darījumiem, kā arī par apmeklētajiem kvalifikācijas celšanas pasākumiem. Līdz šīs publikācijas tapšanai (dati atjaunināti 07.04.2021.) reģistrā reģistrētas 77 fiziskās un juridiskās personas.

Ceturtkārt, saskaņā ar likuma 13. panta prasībām, kas precizēti 2020. gada 17. decembra Ministru kabineta noteikumos Nr. 805 “Noteikumi par nekustamā īpašuma darījumu starpnieka kvalifikācijas celšanas pasākumiem” (turpmāk — MK noteikumi Nr. 805), starpniekiem jāpiedalās kvalifikācijas celšanas pasākumos, par ko detalizētāk parunāsim turpmāk.

Starpnieku licencēšana, sertificēšana, profesionālo apvienību loma

Starpnieku likuma noteikumi padara par nelietderīgu kopš 1985. gada Latvijā eksistējošo NĪ starpnieku apmācības, licencēšanas un vēlāk — sertifikācijas praksi, kad apmācītos NĪ starpniekus bija iespējams nošķirt no neapmācītajiem pēc profesionālo apvienību izsniegtajiem sertifikātiem. Likums neprasa nedz starpnieku licencēšanu, nedz arī sertifikāciju, un NĪ starpnieku apvienības faktiski zaudē savu sertificējošo institūciju lomu, tomēr varētu palikt noderīgas kā starpniekus izglītojošās institūcijas, ja tām ir attiecīga kompetence un kapacitāte.

Vai kvalifikācijas prasības starpniekiem nodrošina likuma mērķa sasniegšanu?

Ņemot vērā likuma 2. pantā definēto mērķi sekmēt stabilu, drošu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu, starpnieku izglītībai būtu jāatbilst attiecīgam profesionālās kvalifikācijas līmenim, kas varētu nodrošināt viņu klientiem darījumu drošību. Rodas jautājums: vai tā tas ir?

Eiropas Savienībā (ES) un arī Latvijā akceptētajā standartā LVS EN15733:2010 “Nekustamā īpašuma aģenti — prasības nekustamā īpašuma aģentu pakalpojumu sniegšanai” noteiktas 1. līmeņa augstākās izglītības prasības katram, kurš vēlas sniegt NĪ aģentu pakalpojumus ES, tajā skaitā arī Latvijas teritorijā. Šajā sakarā sk. CEPI — 1990. gadā Briselē dibinātās Eiropas NĪ profesionāļu asociācijas — tīmekļa vietnes datus15 par NĪ profesionāļu izglītību un kvalifikāciju ES, kuru skaitā diemžēl nav un nevar būt Latvijas NĪ mākleri starpnieku zemās profesionālās kvalifikācijas dēļ. Proti, pretstatā MK noteikumu Nr. 805 kvalifikācijas celšanas minimālajām prasībām kalendāra gadā tikai 40 akadēmisko stundu apmērā, neprasot nekādu pamata kvalifikāciju (Latvijas NĪ starpniekam varētu nebūt pat pamatizglītības!), CEPI minimālās prasības NĪ aģentiem (Real estate agents) — 120 ECTS (European Credit Transfer System)16 kredītpunktu, kur 1 ECTS = 30 apmācības stundas. Proti, CEPI ES NĪ profesionāļiem noteiktais minimums 120 ECTS nozīmē nepieciešamību pēc apmācības 3600 akadēmisko stundu apmērā.

Vai un cik lielā mērā Latvijas NĪ starpnieki bez jebkādām pamata izglītības un kvalifikācijas prasībām, kuriem dota iespēja reģistrēties EM uzturētajā NĪ starpnieku reģistrā pat tad, ja viņiem nav vidējās vai pat pamata (!) izglītības, būtu spējīgi nodrošināt NILLTPFNL prasību izpildi un/vai stabilu, drošu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu, spriest Latvijas sabiedrībai.

Vai šajā situācijā stabila, droša un uzticama pakalpojuma saņemšanai nebūtu tomēr lietderīgi meklēt nevis dārgus NĪ starpnieku pakalpojumus (pasaulē vispārpieņemta NĪ starpnieku atlīdzība ir no 1% par miljonu/miljardu vērtiem darījumiem līdz 6% un vairāk par darījumiem ar sērijveida dzīvokļiem) ar apšaubāmu izglītības līmeni un kvalifikāciju, bet gan — izmantot daudz lētākos publiski pieejamus un apriori uzticamus Latvijas notāru (kuriem ir gan pilnvērtīga augstākā izglītība, gan regulāra un pienācīga kvalifikācijas celšana, gan ētikas kodekss un praktiskā darba pieredze) pakalpojumus? Tirgus ekonomikā lēmumus pieņem klients.

  1. Sk. 18.08.2020. žurnālā Jurista Vārds Nr. 33 (1143) 8.–12. lpp.
  2. Sk. 01.09.2020. žurnālā Jurista Vārds Nr. 35 (1145) 8.–9. lpp.
  3. http://titania.saeima.lv/LIVS13/SaeimaLIVS13.nsf/0/3176C939442B458FC225849A00367808?OpenDocument#b
  4. https://www.statista.com/statistics/916418/leading-real-estate-companies-europe-by-market-value/
  5. https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Real_estate_activity_statistics_-_NACE_Rev._2
  6. https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=File:F2_Relative_importance_of_Real_estate_activities_(NACE_Section_L),_2017.png
  7. https://www.statista.com/statistics/246355/home-ownership-rate-in-europe/
  8. Sk. 18.08.2020. žurnālu Jurista Vārds Nr. 33 (1143) lpp. 8–12
  9. Sk. 01.09.2020. žurnālu Jurista Vārds Nr. 35 (1145) lpp. 8–9
  10. Likumprojekta “Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums” sākotnējās ietekmes novērtējuma ziņojums (anotācija)
  11. Sk. NĪ starpnieku likuma 5. panta pirmās un otrās daļas 1. punktu.
  12. Sk. NĪ starpnieku likuma 9. pantu.
  13. Sk. NĪ starpnieku likuma 4., 6., 7. pantu un Pārejas noteikumu 1. pantu.
  14. https://www.em.gov.lv/lv/nekustama-ipasuma-darijumu-starpnieku-registrs
  15. http://www.cepi.eu/index.php?page=membres-2&hl=en
  16. https://en.wikipedia.org/wiki/European_Credit_Transfer_and_Accumulation_System

Publicēts žurnāla “Bilance” 2021. gada maija (473.) numurā.

Kļūda rakstā? Iezīmējiet tekstu un spiediet Ctrl+Enter, lai nosūtītu labojamo teksta fragmentu redaktoram!

Pareizrakstības kļūdas ziņojums

Redaktoriem tiks nosūtīts šāds teksts: