PVN piemērošana īrei, nomai un īslaicīgai viesu izmitināšanai

Ne tikai Latvijā, bet visā pasaulē pēdējos gados strauji pieaug īslaicīga viesu izmitināšana ne vien viesnīcās, bet arī dzīvokļos un tamlīdzīgos apartamentos. Personām, kas nodarbojas ar šādu saimniecisko darbību, bieži nav izpratnes par to, kāda veida darījumus tās īsti veic un vai par tiem ir vai nav maksājams pievienotās vērtības nodoklis (PVN).

Kad īres, nomas un īslaicīgas viesu izmitināšanas darījumiem ir jāpiemēro PVN, kāda ir nodokļa piemērojamā likme, kad var atsaukties uz izņēmumiem un PVN nepiemērot, skaidro Valsts ieņēmumu dienesta (VID) Nodokļu pārvaldes Pievienotās vērtības nodokļa daļas Pirmās metodikas nodaļas vadītājs Edgars Bisenieks.

Pievienotās vērtības nodokļa likuma 5. panta pirmās daļas 2. punkts nosaka, ka īre, noma un viesu izmitināšana ir ar PVN apliekams darījums.

Kas ir īre un kas — noma

Civillikuma 2112. pants nosaka, ka noma vai īre ir līgums, ar ko viena puse piešķir vai apsola otrai par zināmu nomas vai īres maksu kādas lietas lietošanu. Līgums, ar kuru piešķir vai apsola augļu nesējas lietas lietošanu augļu ievākšanai no tās, ir noma, bet ikviens cits lietošanas piešķīruma līgums — īre. Savukārt regulējums par izīrējamām telpām ir minēts Dzīvojamo telpu īres likumā. Īre ir tad, kad pakalpojuma saņēmējs ir fiziskā persona, kura dzīvojamās telpas un palīgtelpas izmanto tikai kā dzīvojamo platību, uzsvēra E. Bisenieks. Savukārt noma ir tad, kad pakalpojuma saņēmējs ir jebkāda juridiskā persona, piemēram, sabiedrība ar ierobežotu atbildību, akciju sabiedrības u.c., kas konkrētajās telpās veic saimniecisko darbību. Pakalpojuma saņēmējs var būt arī juridiskās personas, kas neveic saimniecisko darbību, piemēram, dažādi nodibinājumi, biedrības, fondi u.c.

Noma var būt arī fiziskai personai, kura var nomāt telpas, ja veic saimniecisko darbību šajās telpās — gan «normālo» saimniecisko darbību, gan arī paziņoto nereģistrējamo saimniecisko darbību saskaņā ar likumu «Par iedzīvotāju ienākuma nodokli».

«Bieži vien tiek jaukti jēdzieni īre un noma. Piemēram, fiziskā persona izīrēja telpas uzņēmumam. Bet izīrēt telpas juridiskajai personai nevar, tā būs noma,» akcentēja E. Bisenieks.

PVN standartlikme nomai — 21%

Nomas pakalpojums neatkarīgi no tā ilguma — uz vienu dienu, mēnesi vai uz desmit gadiem — vienmēr apliekas ar PVN. Patlaban Latvijā PVN standartlikme ir 21%.

Nav svarīgi, kas ir nomnieks. Tā var būt juridiskā vai fiziskā persona no Latvijas, vai no citas Eiropas Savienības (ES) dalībvalsts vai trešās valsts, kas var būt vai nebūt PVN maksātājs. Jebkurā gadījumā nomas pakalpojums Latvijā apliekas ar PVN standartlikmi 21%.

E. Bisenieks uzsvēra, ka atšķirīgi ir jāpiemēro regulējums par likumiskām zemes lietošanas tiesībām. Pakalpojums, par kuru ēkas vai būves īpašniekam pienākas maksāt atlīdzību par likumiskās zemes lietošanas tiesībām, kad ēka vai būve ir uzskatāma par patstāvīgu īpašuma objektu atbilstoši normatīvajam regulējumam civiltiesību jomā (piespiedu zemes nomas pakalpojums jebkādās likumiskajās zemes lietošanas tiesībās), ir ar PVN neapliekams darījums.

Viesu izmitināšana, ievērojot Tūrisma likumu

Viesu izmitināšanas pakalpojumu var sniegt jebkurās tūristu mītnēs — viesnīcās, dzīvokļos, kempingos, viesu mājās, pirtiņās u.tml. vietās. Ja tas tiek veikts, ievērojot tūrismu regulējošos normatīvos aktus, tai skaitā, ievērojot arī Tūrisma likuma 1. panta pirmās daļas 12., 13. un 17. punktā minētos nosacījumus, neatkarīgi no viesa statusa — Latvijas, ārvalstu persona, — viesu izmitināšanas pakalpojums vienmēr apliekas ar PVN samazināto likmi 12%.

Arī tad, ja viesu izmitināšanas pakalpojumu saņēmējs ir citas ES dalībvalsts vai trešās valsts reģistrēts PVN maksātājs, šāds pakalpojums Latvijā apliekas ar PVN samazināto likmi 12%.

Kad viesu izmitināšanai jāpiemēro PVN 21% likme?

Savukārt, ja viesu izmitināšana tūristu mītnēs tiek veikta, neievērojot tūrismu regulējošos normatīvos aktus, tai skaitā, neievērojot arī Tūrisma likuma 1. panta pirmās daļas 12., 13. un 17. punktā minētos nosacījumus, tā ir uzskatāma par nomu, kas neatkarīgi no pakalpojuma saņēmēja statusa apliekama ar PVN standartlikmi 21%.

Tūrisma likuma 1. panta pirmās daļas 17. punkts noteic: tūristu mītne ir ēkas daļa, ēka, ēku grupa vai labiekārtota vieta (teritorija), kurā komersants vai saimnieciskās darbības veicējs nodrošina tūristu diennakts izmitināšanu un apkalpošanu.

Tūrisma likuma 1. panta pirmās daļas 12. punkts paredz: tūrisms ir personas darbības, kas saistītas ar ceļošanu un uzturēšanos ārpus savas pastāvīgās dzīvesvietas brīvā laika pavadīšanas, lietišķo darījumu kārtošanas vai citā nolūkā ne ilgāk kā vienu gadu.

Tūrisma likuma 1. panta pirmās daļas 13. punkts noteic: tūrists ir fiziskā persona, kura ceļo ārpus savas pastāvīgās dzīvesvietas ne ilgāk kā vienu gadu, uzturas sabiedriskā vai privātā mājvietā ne mazāk kā vienu nakti un apmeklētajā vietā neveic algotu darbu.

Kas ir īre?

Dzīvojamo telpu īres likuma 3. pants noteic, ka dzīvojamās telpas īre ir dzīvojamās telpas lietošanas tiesību nodošana citai personai par maksu.

Likumā minētais īres pakalpojums neatkarīgi no tā ilguma un īrnieka — fiziskās personas, kas konkrētajā telpās neveic saimniecisko darbību, valstiskās piederības (rezidents vai nerezidents, pilsonis, nepilsonis vai bēglis u.tml.), neskaitot izņēmuma situācijas, ir ar PVN neapliekams pakalpojums.

Atbilde

Autostāvvietas maksa šajā konkrētajā situācijā būs jāapliek ar PVN. Tā būs noma, jo tā ir atsevišķi no īres maksas. Ja autostāvvietas īre būtu noteikta īres līgumā, kad kopā īrē dzīvojamo platību, autostāvvietu un par to ir viena samaksa. Tad autostāvvieta būtu īres līguma sastāvdaļa un tās lietošanas maksa neapliktos ar PVN.

Izņēmumi dienesta viesnīcām

Dzīvojamo telpu īres likuma 2. panta trešās daļas 2. punkts noteic, ka likums neattiecas uz dienesta viesnīcām (izņemot tām, kas pieder valstij). Izīrējot telpas dzīvošanai dienesta viesnīcās ilgāk par vienu gadu, vairs nav piemērojams Tūrisma likums, jo likuma 1. panta pirmās daļas 13. punkts noteic, ka var izīrēt līdz vienam gadam, un šajā gadījumā šis gada termiņš tiek pārsniegts.

Līdz ar to izglītības iestāde, izīrējot telpas savā dienesta viesnīcā ilgāk par vienu gadu tiem, kuri nav izglītības iestāžu studenti vai darbinieki, kā arī komersants, kas nav izglītības iestāde, izīrējot telpas savā dienesta viesnīcā ilgāk par vienu gadu, piemēram, saviem darbiniekiem, Ukrainas bēgļiem un citām personām, nevar piemērot ne atbrīvojumu no PVN, ne PVN 12% likmi. Šādai īrei jāpiemēro 21% PVN vispārīgā kārtībā atbilstoši Civillikumam 2112. pantam.

Izņēmuma gadījumu nosaka Ministru kabineta 2013. gada 3. janvāra noteikumu Nr. 17 «Pievienotās vērtības nodokļa likuma normu piemērošanas kārtība un atsevišķas prasības pievienotās vērtības nodokļa maksāšanai un administrēšanai» 55. punkts. Tajā noteikts: ja dienesta viesnīca pieder izglītības iestādei, tad izglītības iestādes studentiem un darbiniekiem (gan pašas izglītības iestādes, gan citu izglītības iestāžu, ja par to starp abām izglītības iestādēm ir noslēgta vienošanās) īres maksa neatkarīgi no īres ilguma nav apliekama ar PVN. «Ja studijas ir pieci gadi, tad studentam nav katru gadu jāpārtrauc īres līgums un pēc tam uzreiz tas jāatjauno, lai nepārtrauktu gada termiņu,» uzsvēra VID pārstāvis.

Izglītības iestāde, izīrējot telpas savā dienesta viesnīcā līdz vienam gadam tiem, kuri nav izglītības iestāžu studenti vai darbinieki, kā arī komersants, kas nav izglītības iestāde, izīrējot telpas savā dienesta viesnīcā līdz vienam gadam, pakalpojumam drīkst piemērot PVN 12% likmi saskaņā ar Pievienotās vērtības nodokļa likuma 42. panta desmito daļu, ja viesu izmitināšanas pakalpojums tiek nodrošināts atbilstoši tūrismu regulējošajiem normatīvajiem aktiem, tai skaitā ievērojot arī Tūrisma likuma 1. panta pirmās daļas 12., 13. un 17. punktā minētos nosacījumus.

Izglītības iestāde, izīrējot telpas savā dienesta viesnīcā līdz vienam gadam tiem, kuri nav izglītības iestāžu studenti vai darbinieki, kā arī komersants, kas nav izglītības iestāde, izīrējot telpas savā dienesta viesnīcā līdz vienam gadam, gadījumā, kad šis pakalpojums netiks nodrošināts atbilstoši tūrismu regulējošajiem normatīvajiem aktiem, tai skaitā neievērojot arī Tūrisma likuma 1. panta pirmās daļas 12., 13. un 17. punktā minētos nosacījumus, šādu īri apliek ar 21% PVN vispārīgā kārtībā atbilstoši Civillikumam. «Šajā piemērā tiek ievērots gada kritērijs, bet citi nosacījumi ievēroti netiek,» piebilda E. Bisenieks.

Viesnīcas var sniegt īres pakalpojumus

Ēkā, kas pēc būvju klasifikācijas ir viesnīca, var sniegt īres pakalpojumus. Taču tādā gadījumā tā būs īre atbilstoši Civillikuma normām, kas regulē īri, jo atbilstoši Dzīvojamo telpu īres likuma 4. pantam dzīvojamās telpas īres līguma priekšmets ir dzīvoklis (dzīvojamā māja), kurā ir vismaz viena dzīvojamā telpa, kā arī palīgtelpas — virtuve vai virtuves niša un sanitārtehniskā telpa.

Dzīvojamās telpas īres līguma priekšmets var būt arī atsevišķa dzīvojamā telpa, ja dzīvoklī nav palīgtelpu, vai arī dzīvojamā telpa dzīvoklī, ja tā nav caurstaigājama. Savukārt Dzīvojamo telpu īres likuma 2. panta trešās daļas 4. punktā noteikts, ka dzīvojamo telpu īres likums neattiecas uz dzīvojamo telpu īslaicīgu (sezonālu) lietošanu atpūtas un tūrisma vajadzībām.

Reģistrācija PVN maksātāju reģistrā

Ja juridiskā vai fiziskā persona ir nolēmusi nodarboties ar nekustamā īpašuma izīrēšanu vai iznomāšanu, informācija par reģistrāciju VID PVN maksātāju reģistrā, ir pieejama VID vietnē sadaļā «Pirmie soļi nekustamā īpašuma izīrētājam». Otrā soļa beigās ir norādīts: «Ja ieņēmumi no īpašuma iznomāšanas juridiskām personām un fiziskām personām, kuras šo iznomāto īpašumu izmanto savas saimnieciskās darbības veikšanai, pārsniedz 50 000 eiro gadā, tad ir obligāti jāreģistrējas VID ar PVN apliekamo personu reģistrā.»

Atbilde

Pievienotās vērtības nodokļa likuma 35. panta trešā daļa nosaka: ar PVN apliekamajā darījuma vērtībā jāiekļauj visi maksājumi, kas noteikti ar nomnieku noslēgtajā nekustamā īpašuma nomas līgumā, ieskaitot NĪN. Tātad sniegtā pakalpojuma vērtība ir virs 50 000 eiro sliekšņa un ir jāreģistrējas VID PVN maksātāju reģistrā.

Ja saņem pakalpojumus no tiešsaistes platformas

Atbilde

Personai, kas veic saimniecisko darbību (tajā skaitā gūstot ienākumus no nekustamā īpašuma, par ko tiek maksāts 10% IIN, paziņojot VID par nereģistrējamu saimniecisko darbību), saņemot pakalpojumu, kura sniegšanas vietu nosaka saskaņā ar Pievienotās vērtības nodokļa 19. panta pirmo dalu, no cita ES dalībvalsts nodokļa maksātāja vai trešās valsts vai trešās teritorijas nodokļa maksātāja, kas neveic saimniecisko darbību iekšzemē, jāreģistrējas VID PVN reģistrā pirms šī pakalpojuma saņemšanas.

Minētais attiecas arī, ja tiek plānots izvietot informāciju par nekustamo īpašumu (dzīvokli, viesu māju, atpūtas namu, kempingu, pirtiņu u.c.) Booking.com vai Airbnb.com un tamlīdzīgā citā ES dalībvalsts nodokļa maksātāja vai trešās valsts vai trešās teritorijas nodokļa maksātāja, kas neveic saimniecisko darbību iekšzemē, platformā, caur kuru interesantiem iespējams veikt rezervāciju.

Atbilde

Saņemtais Booking.com pakalpojums (elektroniski sniegts pakalpojums), ievērojot Pievienotās vērtības nodokļa likuma 122. panta pirmo daļu, jādeklarē tajā taksācijas perioda PVN deklarācijā, kad ir darījuma brīdis atbilstoši šā likuma 32. panta otrajai vai trešajai daļai, proti, tad, kad pakalpojums saņemts vai atlīdzība par šo pakalpojumu ir veikta avansā.

Savukārt, ja pakalpojums no Booking.com tiek sniegts pastāvīgi ilgāk par gadu un no pakalpojuma sniedzēja puses nav saņemti nodokļa rēķini vai veikti maksājumi, darījums jādeklarē kalendāra gada pēdējā taksācijas perioda nodokļa deklarācijā līdz brīdim, kad darījums tiek pabeigts. To nosaka Pievienotās vērtības nodokļa likuma 32. panta ceturtā daļa un 122. panta otrā daļa.

Attiecīgi ir priekšnodokļa atskaitīšanas tiesības, ja tālāk ir izejošie ar PVN apliekamie nomas, īres vai īslaicīgās viesu izmitināšanas pakalpojumi. Savukārt, ja ir ar PVN neapliekamā īre, par ko ir saņemta starpniecība no Booking.com, tad, protams, nav priekšnodokļa tiesības.

Veiktā darījuma vērtība nav ienākusī nauda kontā

«Var rasties situācija, ka Booking.com, Airbnb.com un citas platformas, lai samazinātu naudas pārskaitījumu izmaksas, nevis pārskaita pilnu samaksu par pakalpojuma sniedzēja sniegto pakalpojumu trešajām personām un pēc tam gaida no tā atlīdzību par savu pakalpojumu, bet uzreiz samazina pārskaitāmo samaksu par sava pakalpojuma vērtību,» norādīja VID pārstāvis. «Tā var darīt, optimizēt izmaksas nav aizliegts, bet pareizai PVN piemērošanai nedrīkst vadīties pēc konta izraksta, jo notiek divi darījumi.»

Jautājumi un atbildes

Atbilde

Neatkarīgi no tā, vai izīrētājs ir juridiskā vai fiziskā persona, Dzīvojamo telpu īres likums un Civillikums uz tām attiecas vienādi.

Atbilde

Jā, izīrējamais dzīvoklis ir jāreģistrē kā struktūrvienība.

Atbilde

Jebkurš pakalpojums, kas ir saņemts no ārvalstīm, saskaņā ar Pievienotās vērtības nodokļa likuma 19. panta 1. daļu ir saņemts bez PVN, tāpēc tas ir apliekams ar PVN.

Raksts sagatavots pēc Latvijas Tirdzniecības un rūpniecības kameras (LTRK) rīkotā vebināra «PVN piemērošana īrei, nomai, viesu izmitināšanai».

Publicēts žurnāla “Bilance” 2025. gada jūnija (522.) numurā.

• Arī mikrouzņēmumi varēs atviegloti piemērot PVN
• PVN korekcija, ja anulēts izrakstītais rēķins
• PVN piemērošana programmā «Piens un augļi skolai»