Ņemot vērā nekustamā īpašuma aktualitātes, kā arī aktuālo ekonomisko situāciju Latvijā un ārvalstīs, tiek uzdoti arvien vairāk jautājumu par nomas un īres līgumiem un to slēgšanu. Temats ir ļoti aktuāls, tāpēc, slēdzot līgumus, ir svarīgi pārliecināties, vai tajos iekļautie nosacījumi nodrošina un pasargā nekustamā īpašuma īpašniekus no negodprātīgas rīcības un zaudējumiem.

Lai gan īre un noma ir kādas lietas lietošanas tiesību piešķiršana par maksu, atšķiras minēto terminu nozīmes lietojums, proti, to nozīmes atšķirības vērojamas konkrēto lietu izmantojuma veidā. Noma vai īre ir līgums, ar ko viena puse piešķir vai apsola otrai pusei kādas lietas lietošanu par zināmu maksu.

Īres līgums

Dzīvojamās telpas īre ir dzīvojamās telpas lietošanas tiesību nodošana citai personai par maksu. Izīrētājs var būt jebkura fiziskā vai juridiskā persona, kas ir dzīvojamās telpas īpašnieks vai tās tiesiskais valdītājs. Telpu, kuru nodod lietošanā, ir paredzēts un var izmantot tikai dzīvošanai – puses slēdz īres līgumu, proti, dzīvokļa, mājas vai kādas citas telpas, kurā var nodrošināt izmitināšanu, īres līgumu. Īres līgums nozīmē, ka īpašuma īpašnieks noslēdz līgumu par labprātīgu sava īpašuma nodošanu lietošanā citai personai. Persona, kuras lietošanā uz īres līguma pamata ir nodots īpašums, negūst no tā peļņu. Īrnieks maksā īres maksu lietas īpašniekam par telpas lietošanu un nevar nodot dzīvokli tālāk citai personai – apakšīrniekam, ja vien par to nav īpašas vienošanās ar īpašnieku. Dzīvojamās telpas īrnieks ir fiziskā persona, un īres līgums tiek slēgts uz noteiktu termiņu, kuru puses var pagarināt, par to rakstveidā abpusēji vienojoties.

Dzīvojamās telpas īres līgumu slēdz rakstveidā, un to var slēgt ar vairākiem īrniekiem, nododot dzīvojamo telpu tiem kopīgā lietošanā. Dzīvojamās telpas īres līgumā iekļaujama informācija par lietošanā nododamās dzīvojamās telpas adresi, platību, īres līguma termiņu, dzīvojamās telpas īres maksas apmēru, tās maksāšanas kārtību un termiņiem, īres maksas grozīšanas nosacījumiem un kārtību, ar dzīvojamās telpas lietošanu saistītajiem pakalpojumiem, kurus saņem īrnieks, šo pakalpojumu maksas apmēru, apmaksas kārtību un termiņiem. 

Ja izīrētājs un īrnieks vienojas par dzīvojamās telpas īres līguma notariālu apliecināšanu (notariālais akts) vai ierakstīšanu zemesgrāmatā, dzīvojamās telpas īres līgumā nosaka īrnieka pienākumu termiņa notecējuma dēļ vai tādēļ, ka nav samaksāta īres maksa līgumā noteiktajā apmērā, atbrīvot īrēto dzīvojamo telpu pirms līguma termiņa beigām kopā ar ģimenes locekļiem un citām iemitinātajām personām, ja izīrētājs, izmantojot viņam likumā noteiktās tiesības, vēršas tiesā saistības bezstrīdus piespiedu izpildīšanai Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā. Dzīvojamo telpu īri regulē Dzīvojamo telpu īres likums.

Īres līguma paraugs skatāms Rīgas šķīrējtiesas mājaslapā, sadaļā „Atbalsts” (30. dokuments).

Nomas līgums

Ja telpu vai kādu citu priekšmetu nodod lietošanā un izmantošanā komercdarbības mērķiem, tiek slēgts nomas līgums. Nomas līgums no īres līguma atšķiras ar to, ka noma ir saistīta ar iespēju no lietojumā saņemtās lietas gūt peļņu pašam nomniekam. 

Piemēram, jums pieder nekustamais īpašums – zeme. Jūs to iznomājat personai, kura nodarbojas ar lauksaimniecību un kura zemi apstrādā, maksā jums nomas maksu un kā nomnieks saņem peļņu no saražotās produkcijas. Vai arī jums pieder telpas, kuras jūs iznomājat uzņēmumam biroja izvietošanai vai tirdzniecības vajadzībām, piemēram, izmantojot kā noliktavu vai biroju.

Par nomas līguma priekšmetu var būt gan visas ķermeniskās lietas, ko nav aizliegts atsavināt, gan arī tādas tiesības, kuras iespējams atsevišķi nodot. Lietas iznomātājs var nebūt tās īpašnieks, iznomāt var katrs, kam pieder lietošanas tiesība, tomēr slēgt apakšnomas līgumu drīkst tikai ar iznomātāja piekrišanu.

Nomas maksai ir jābūt skaidri noteiktai, un tai jābūt patiesai atlīdzībai par lietas lietošanu. Nomas maksa ir būtiska nomas līguma sastāvdaļa, un likumā nav paredzētas tiesības iznomātājam mainīt nomas maksu vienpusējā kārtībā. Tas nozīmē, ka bez abu pušu piekrišanas nav tiesību paaugstināt nomas maksu visu nomas līguma darbības periodu. Tāpēc bieži praksē var sastapties ar gadījumiem, kad nomas līgumā puses vienojas par iznomātāja tiesībām vienpusējā kārtā paaugstināt nomas maksu, norādot, cik bieži (piemēram, „ne biežāk kā reizi trīs gados”) un kādās robežās (piemēram, „ne vairāk kā par 5%”) tā var tikt palielināta.

Tiklīdz nomas līguma slēdzējas puses vienojas par nomas līguma būtiskām sastāvdaļām (par priekšmetu un maksu), līgums uzskatāms par noslēgtu. Telpas tiek nodotas iznomāšanai ar pieņemšanas–nodošanas aktu, un telpas tiek nodotas atpakaļ iznomātājam ar pieņemšanas–nodošanas aktu, abos gadījumos norādot telpu stāvokli, nolietojumu, skaitītāju rādījumus.

Nomas līgumu var ierakstīt zemesgrāmatā, tādējādi nomnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā pret trešajām personām. Tādā veidā nomnieks sevi nodrošina situācijās, ja nekustamais īpašums tiktu atsavināts vai mainītos tā īpašnieks. Nomas līgumus regulē Civillikums.

Nomas līgumu paraugi skatāmi Rīgas šķīrējtiesas mājaslapas sadaļā „Atbalsts” (20., 29., 31., 34. dokuments).

Būtiski nomas un īres līguma nosacījumi

Slēdzot nomas vai īres līgumus, svarīgi ir pārliecināties, ka iznomātājs vai izīrētājs patiešām ir konkrētā īpašuma īpašnieks vai tiesiskais valdītājs. Jums jāpieprasa uzrādīt zemesgrāmatas apliecību, kurā norādīts nekustamā īpašuma īpašnieks. Zemesgrāmatu ierakstus var pārbaudīt arī Valsts vienotajā datorizētajā zemesgrāmatā (zemesgramata.lv). Svarīgi ir pievērst uzmanību tam, vai īpašumam nav uzlikta aizlieguma atzīme vai kādi citi liegumi.

Bieži praksē ir pieredzēts, ka īpašuma īpašnieks ir, piemēram, ārvalstīs un līgumu viņa vārdā uz pilnvaras pamata slēdz kāda pilnvarota persona. Tādā gadījumā īrniekam vai nomniekam papildus ierakstiem zemes­grāmatā noteikti vajadzētu pārbaudīt šo pilnvaru: ja pilnvaras devējs ir juridiska persona, vai pilnvaras devējam ir paraksta tiesības vai, ja pilnvaras devējs ir fiziska persona – vai pilnvara ir notariāli apliecināta. Pilnvaras pārbaude ir ikvienam pieejama Latvijas Zvērinātu notāru padomes tīmekļvietnē.

Dažkārt par maz tiek pievērsta uzmanība tādam būtiskam dokumentam kā pieņemšanas–nodošanas akts. Tam ir liela nozīme kā būtiskam pierādījumam strīdus gadījumos, tādēļ ieteicams to iekļaut pašā nomas vai īres līgumā, taču ērtāk ir sagatavot atsevišķu dokumentu. Ieteicams pieņemšanas–nodošanas aktu sastādīt, gan nododot nomā vai īrē īpašumu, gan izbeidzot nomas vai īres līgumiskās attiecības. Pieņemšanas–nodošanas akts kalpos kā pierādījums, ja gadījumā būs nodarīti zaudējumi īpašumam. Tāpat nomnieks vai īrnieks varēs būt mierīgi, jo, ja iznomātājs vai izīrētājs, parakstot šo aktu, necels pretenzijas, tad tādas vairs netiks celtas arī nākotnē.

Nomas vai īres līguma izbeigšana

Nomas un īres līgums tiek izbeigts atbilstoši noteikumiem par saistību izbeigšanu, ievērojot papildu nosacījumus:

• uz nenoteiktu laiku noslēgta nekustamā īpašuma nomas vai īres līguma izbeigšanai Civillikuma 2166. pants nosaka sešu mēnešu uzteikuma termiņu;
• īres līgumus, kas slēgti uz nenoteiktu laiku, paredzot mēneša vai nedēļas īres maksu, uzteic mēnesi vai nedēļu iepriekš;
• ja nomas vai īres līgums aprobežots ar pārejošu mērķi, tad tas izbeidzas, kad sasniegts noteiktais mērķis, piemēram, ja tiek noslēgts nomas līgums par telpu nomu koncerta rīkošanai, tad līgums tiek izbeigts līdz ar pasākuma noslēgšanos;
• līgums tiek izbeigts pats no sevis, ja lieta iet bojā vai izbeidzas tiesība, kas ļāva iznomātājam lietu iznomāt, vai kad sakrīt tiesības, piemēram, pats nomnieks vai īrnieks kļūst par lietas īpašnieku (gadījumos, piemēram, kad tiek slēgti īres vai nomas līgumi ar izpirkuma tiesībām);
• iznomātājs var lūgt līguma izbeigšanu pirms termiņa, piemēram, ja iznomātājam rodas neparedzēta nepieciešamība lietu pašam lietot vai ja nomnieks vai īrnieks bojā lietu;
• iznomātājs var lūgt līguma izbeigšanu, ja iznomātā lieta prasa neatliekamus uzlabojumus. Šādā gadījumā nomnieks vai īrnieks nevar prasīt zaudējumu atlīdzību; 
• nomnieks vai īrnieks var prasīt līguma atcelšanu, piemēram, ja iznomātājs vai izīrētājs tik ilgi vilcinās nodot lietu, ka jau zaudēta par to interese, vai ja lietai ir atrasti kādi trūkumi, kas ievērojami kavē tās izmantošanu.

Atcerieties – nezināšana neatbrīvo no atbildības! Ikkatra darījuma pamatā ir skaidra kontrole pār noslēgtajiem līgumiem un to saturu.

Raksts tapis sadarbībā ar

Publicēts žurnāla “Bilances Juridiskie Padomi” 2023. gada marta (117.) numurā.