Ieguldījumi nomātā nekustamajā īpašumā — vērtējams notikums, lai korekti uzrādītu grāmatvedības uzskaitē.

Pirms kāda laika seminārā pārrunājām šo jautājumu, un sapratu, ka vajadzētu par to uzrakstīt, lai ir kur paskatīties, kad ir nepieciešams viedoklis par to, kā varētu rīkoties.

Budžeta iestāde ir iznomājusi nekustamo īpašumu (ēkas) nomniekam. Nomas līgums atļauj nomniekam veikt kapitālieguldījumus iznomātajās ēkās. Nomnieks ir veicis acīmredzamus ēku stāvokli uzlabojošus ieguldījumus. Vai nomnieka veiktie ieguldījumi ir jāuzrāda iznomātāja grāmatvedībā?

Pirmām kārtām ir jānoskaidro — kas ir atrunāts konkrētajā līgumā? Ir iespējami divi varianti:

1. nomnieks drīkst veikt remontdarbus, tai skaitā arī kapitālieguldījumus, un iznomātājs tos nesedz — tātad tie pēc būtības ir nomnieka izdevumi;
2. iznomātājs kompensē nomnieka veiktos remontdarbus, tai skaitā kapitālieguldījumus, saskaņā ar iesniegtajiem rēķiniem — šajā gadījumā tie būs iznomātāja izdevumi.

Ja šajā nomas darījumā ir iesaistīta budžeta iestāde, tad vēl ir jāsaprot, vai darījums ir starp divām budžeta finansētām iestādēm vai arī darījuma viena puse ir budžeta iestāde un otra puse, piemēram, komersants.

Tātad — ir vismaz trīs iespējamie scenāriji, kā grāmatvedībā varētu risināties šis jautājums. Sāksim pēc kārtas!

Definīcijas un skaidrojumi

Iznomātājs ir nomas objekta valdītājs vai pārvaldītājs. Savukārt nomnieks ir persona (juridiska vai fiziska), kas slēdz līgumu par nomas objekta iznomāšanu.

Ministru kabineta 13.02.2018. noteikumos Nr. 87 "Grāmatvedības uzskaites kārtība budžeta iestādēs" (turpmāk — MK noteikumi Nr. 87) ir noteikts, ka izmaksas, kas uzlabo attiecīgā pamatlīdzekļa stāvokli (aktīva pārbūve, restaurācija vai atjaunošana) tā lietderīgās lietošanas laikā vai būtiski maina esošā aktīva īpašības, salīdzinot ar tā iepriekšējiem rādītājiem, iekļauj pamatlīdzekļa vērtībā (kapitalizē).

MK noteikumi Nr. 87 neskaidro, kas ir aktīva pārbūve, restaurācija vai atjaunošana. Šie skaidrojumi jāmeklē citos normatīvajos aktos. Un šis ir viens no jautājumiem, kur noteikti ir jāiesaista attiecīgie speciālisti, kas to izprot, lai grāmatvedis, jau balstoties uz speciālistu viedokli, varētu pieņemt lēmumu, kā attiecīgais darījums ir jāuzrāda grāmatvedībā. 

Pētot normatīvajos aktos pieejamo informāciju, varētu definēt šādi:

• būves pārbūve — būvdarbi, kuru rezultātā ir mainīts būves vai tās daļas apjoms, vai pastiprināti nesošie elementi vai konstrukcijas, mainot vai nemainot lietošanas veidu;
• būves restaurācija — būvdarbi, kurus veic zinātniski pamatotai būves vai tās daļas atjaunošanai, lietojot oriģinālam atbilstošus materiālus, paņēmienus vai tehnoloģijas;
• būves atjaunošana — būvdarbi, kuru rezultātā ir nomainīti nolietojušies būves nesošie elementi vai konstrukcijas vai veikti funkcionāli vai tehniski uzlabojumi, nemainot būves apjomu vai nesošo elementu nestspēju.

Turpmāk apskatīsim dažus iespējamos risinājumus.

Nomnieks drīkst veikt remontdarbus, bet iznomātājs tos nesedz

Pieņemsim, ka budžeta iestāde ir iznomātājs, bet nomnieks ir komersants. 

Budžeta iestāde iznomājusi savā īpašumā esošo ēku komersantam. Ēka ir darba kārtībā, bet komersants, lai piesaistītu vairāk klientu un būtu ērtāk tiem sasniedzams, veica būtiskus remontdarbus, piemēram, pārbūvēja trepes un gaiteņus, lai tajos būtu ērti pārvietoties cilvēkiem ar kustību traucējumiem, nomainīja logus u.tml. uzlabojumus. Varētu teikt, ka ir notikusi ēkas atjaunošana. Kopējas izmaksas, piemēram, būs 100 000 eiro apmērā. Nomas līgums noslēgts uz 10 gadiem.

Komersants savā grāmatvedības uzskaitē atzīs šīs izmaksas kā ilgtermiņa ieguldījumus nomātajos pamatlīdzekļos un aprēķinās nolietojumu nomas termiņa laikā, t.i., 10 gadu laikā, jo līgumā noteikts, ka budžeta iestāde veiktos remontdarbus nekompensē. Norakstīšana izmaksās notiek, piemērojot lineāro metodi, t.i., 100 000 eiro / 10 gadi = 10 000 eiro / gadā.

Visa informācija par izmaksām paliek pie komersanta, un tam nav pienākuma šo informāciju sniegt budžeta iestādei. Ja budžeta iestāde kompensētu šīs izmaksas, tad tai būtu tiesības pieprasīt visu izmaksu attaisnojošos dokumentus. 

Ir pagājuši 10 gadi, nomas līgums beidzas, un puses (budžeta iestāde un komersants) to vairs nevēlas pagarināt. Objekts nonāk budžeta iestādes rīcībā ar visiem veiktajiem uzlabojumiem. Šajā brīdī komersants pēc būtības ir veicis dāvinājumu budžeta iestādei — komersants ir būtiski uzlabojis ēkas stāvokli, pats to ir kādu laiku lietojis un izmantojis, bet, novērtējot ēkas stāvokli tās nodošanas — pieņemšanas brīdī, ir konstatēts, ka viss labi darbojas un ir izmantojams arī turpmāk.

Šajā brīdī būtu nepieciešamas sarunas ar nomnieku par veiktajiem ieguldījumiem, iegūstot dokumentāru apstiprinājumu, vai arī jāpiesaista eksperts, kas novērtētu, kāds ir ieguldījumu stāvoklis un aplēstā vērtība nomas objekta nodošanas — pieņemšanas brīdī.

Par to būtu jāsagatavo akts, kurā jānovērtē un jāapraksta dāvinājumā saņemtie ēkas uzlabojumi, jānosaka to patiesā vērtība un paredzamais lietderīgais lietošanas laiks. 

Ja izdotos no komersanta iegūt attaisnojuma dokumentus, kas pamato ieguldījuma izmaksas, tad iestādes vadītāja izveidota komisija vai iecelts speciālists varētu vērtēt, cik liels ir nolietojums, un tad noteiktu vērtību, kādā būtu atzīstamas kapitalizējamās izmaksas.

Saskaņā ar aktu un tam sekojošo izvērtējumu budžeta iestāde varētu atzīt aktīva vērtības palielinājumu. 

D Pamatlīdzekļi
K Ieņēmumi no pamatdarbības

Šajā gadījumā ir jāizvērtē arī, vai aktīva atjaunošana ietekmē aktīva lietderīgo lietošanas laiku un, ja nepieciešams, attiecīgi koriģējot aktīva nolietojuma aprēķinu kārtējam periodam un nākamajiem periodiem, ja paredzamais lietošanas laiks palielinās.

Ir diskutējams jautājums par to, vai šādā situācijā budžeta iestāde varētu ātrāk savā bilancē uzrādīt ēkas faktisko stāvokli, iekļaujot uzlabojumus. Pēc būtības iestādei nav dokumentu, uz kā pamata to izvērtēt, un dāvinājuma (ziedojuma) apmēru varēs aplēst tikai pēc tam, kad nomas līgums būs beidzies un notiks dāvinājuma (ziedojuma) izvērtēšana pēc fakta.

Nomnieks drīkst veikt remontdarbus, un iznomātājs tos kompensē

Šeit arī pieņemsim, ka budžeta iestāde ir iznomātājs, bet nomnieks ir komersants. 

Šajā situācijā ir ļoti ieteicams nomas līgumā atrunāt kārtību, kādā budžeta iestāde saņems attaisnojuma dokumentus par veiktajiem remontdarbiem, kādos laika periodos, kā notiks remontdarbu nodošana un pieņemšana, kādi dokumenti tiks sagatavoti u.tml.

Jāsaprot viss process, un tajā jāparedz arī laika posms, kurā brīdi un kā tas tiks uzrādīts grāmatvedības uzskaitē. Būtiski ir saprast, kāds ir paredzamais rezultāts, vai:

• pēc darbu pabeigšanas tos varēs klasificēt kā pārbūvi, restaurāciju un atjaunošanu un attiecīgi šīs izmaksas būs kapitalizējamas — šajā gadījumā izmaksas būs jāuzkrāj kontā 1240 "Pamatlīdzekļu izveidošana un nepabeigtā būvniecība". Pēc darbu pabeigšanas un attiecīgas dokumentācijas sagatavošanas par ieguldījuma vērtību būs jāpalielina attiecīgā pamatlīdzekļa uzskaites vērtība un jāpārskata atlikušais lietderīgais lietošanas laiks;
• arī tās būs izmaksas, kas radušās, lai objektu saglabātu un uzturētu esošajā stāvoklī — šādā gadījumā šīs izmaksas būs jāatzīst kā pamatdarbības izdevumi periodā, kad tie ir radušies.

Komersantam šajā gadījumā saskaņā ar līguma nosacījumiem būs jāizraksta rēķins budžeta iestādei, lai kompensētu radušās izmaksas, kā arī jāiesniedz izmaksu pamatojošie dokumenti.

Budžeta iestāde iznomā nekustamo īpašumu citai budžeta iestādei

Arī šajā gadījumā ir jāsaprot paredzamais gala rezultāts remontdarbiem un to nozīme attiecībā pret konkrēto aktīvu — vai izmaksas būs kapitalizējamas vai arī uzreiz norakstāmas pamatdarbības izdevumos.

Ja izmaksas būs kapitalizējamas, tad budžeta iestāde, kura ir nomnieks, pie sevis uzkrāj šīs izmaksas kontā 1270 "Ilgtermiņa ieguldījumi nomātajos pamatlīdzekļos".

Pēc remontdarbu pabeigšanas, ja ieguldījums ir kapitalizējams, uzkrātās izmaksas nodod tai budžeta iestādei, kuras īpašumā (bilancē) ir attiecīgais nekustamais īpašums. Šajā gadījumā jāpiemēro MK noteikumos Nr. 87 2.18. sadaļā "Aktīvu un pasīvu nodošana un pieņemšana vispārējās valdības struktūru ietvaros" noteiktā kārtība.

Publicēts žurnāla “Bilance” 2022. gada janvāra (481.) numurā.