0,00 EUR

Grozs ir tukšs.

ŽURNĀLS BILANCEBILANCES RAKSTINekustamā īpašuma izīrēšana/iznomāšana un PVN

Nekustamā īpašuma izīrēšana/iznomāšana un PVN

Ņina Podvinska, Mg.sc.soc., Bc.iur., sertificēta nodokļu konsultante, LNKA valdes locekle

Esam Latvijas uzņēmums, PVN maksātājs, un plānojam iegādāties nelietotu nekustamo īpašumu, konkrētāk, dzīvokli jaunuzceltā mājā. Iegādātais nekustamais īpašums tālāk tiks vai nu izīrēts fiziskai personai kā dzīvojamā platība (ar PVN neapliekams darījums), vai iznomāts juridiskai personai kā birojs (ar PVN apliekams darījums). Tas būs atkarīgs no tirgus situācijas, pašlaik nevaram to prognozēt. Jautājumi: Vai esam tiesīgi atskaitīt priekšnodokli par īpašuma iegādi?  Vai esam tiesīgi atskaitīt priekšnodokli par precēm un pakalpojumiem, lai dzīvokli iekārtotu, aprīkotu, veiktu nepieciešamo remontu līdz stadijai, kad tas būs gatavs izīrēšanai vai iznomāšanai?  Kā notiek iepriekš minēto…


Lai turpinātu lasīt šo rakstu,
nepieciešams iegādāties abonementu

9 € / mēnesī*

Pirmās 15 dienas bez maksas

Abonēt

*Abonements tiek atjaunots automātiski, līdz izvēlaties to pārtraukt
 Esi BilancePLZ abonents?
Pieslēgties

Pierakstīties
Paziņot par
0 Komentāri
Iekļautās atsauksmes
Skatīt visus komentārus

Nekustamā īpašuma izīrēšana/iznomāšana un PVN
Foto: © Grant Lemons – Unsplash

Esam Latvijas uzņēmums, PVN maksātājs, un plānojam iegādāties nelietotu nekustamo īpašumu, konkrētāk, dzīvokli jaunuzceltā mājā. Iegādātais nekustamais īpašums tālāk tiks vai nu izīrēts fiziskai personai kā dzīvojamā platība (ar PVN neapliekams darījums), vai iznomāts juridiskai personai kā birojs (ar PVN apliekams darījums). Tas būs atkarīgs no tirgus situācijas, pašlaik nevaram to prognozēt. Jautājumi:

  1. Vai esam tiesīgi atskaitīt priekšnodokli par īpašuma iegādi? 
  2. Vai esam tiesīgi atskaitīt priekšnodokli par precēm un pakalpojumiem, lai dzīvokli iekārtotu, aprīkotu, veiktu nepieciešamo remontu
    līdz stadijai, kad tas būs gatavs izīrēšanai vai iznomāšanai? 
  3. Kā notiek iepriekš minēto darījumu atspoguļošana PVN deklarācijā?

Atbilde

Ņina Podvinska, Mg.sc.soc., Bc.iur., sertificēta nodokļu konsultante, LNKA valdes locekle
Ņina Podvinska, Mg.sc.soc., Bc.iur.,
sertificēta nodokļu konsultante, LNKA valdes locekle
Foto: Jānis Mednis

Tiesības uz priekšnodokļa atskaitīšanu

Saskaņā ar Pievienotās vērtības nodokļa likuma 99. pantu reģistrētam nodokļa maksātājam ir tiesības šajā pantā noteiktajā kārtībā atskaitīt priekšnodokli par darījumiem ar nekustamo īpašumu, tostarp par nelietota nekustamā īpašuma iegādi. Ievērojot minētajā pantā iekļauto regulējumu, priekšnodoklis atskaitāms saskaņā ar paredzēto iegādātā nekustamā īpašuma izmantošanas mērķi, proti, saskaņā ar paredzēto izmantošanas proporciju darījumiem, kas dod tiesības atskaitīt priekšnodokli (ar PVN apliekamiem darījumiem), un darījumiem, kas nedod tiesības atskaitīt priekšnodokli (neapliekamiem darījumiem, darījumiem, kas nav nodokļa maksātāja saimnieciskā darbība, un citiem mērķiem, kas nav saistīti ar nodokļa maksātāja saimniecisko darbību).

Ja nekustamo īpašumu paredzēts izmantot tikai tādu darījumu nodrošināšanai, kas dod tiesības atskaitīt priekšnodokli, reģistrēts nodokļa maksātājs priekšnodokli par minētajiem darījumiem ar nekustamo īpašumu atskaita pilnā apmērā. Savukārt, ja nekustamo īpašumu paredzēts izmantot tikai saimnieciskajai darbībai, tai skaitā gan tādu darījumu nodrošināšanai, kas dod tiesības atskaitīt priekšnodokli, gan tādu darījumu nodrošināšanai, kas nedod tiesības atskaitīt priekšnodokli, reģistrēts nodokļa maksātājs nodokli par darījumiem ar nekustamo īpašumu atskaita, ievērojot PVN likuma 98. panta pirmās vai/un otrās daļas nosacījumus. Jāatgādina, ka likuma 98. pants nosaka kārtību proporcijas atskaitāmā priekšnodokļa daļas aprēķināšanai. PVN likuma 98. panta pirmā daļa nosaka, ka reģistrēts nodokļa maksātājs priekšnodokļa atskaitīšanas vajadzībām nodrošina atsevišķu to preču un pakalpojumu uzskaiti, kas izmantoti tikai tādu darījumu nodrošināšanai, kas dod tiesības atskaitīt priekšnodokli, vai tikai tādu darījumu nodrošināšanai, kas nedod tiesības atskaitīt priekšnodokli. Savukārt, ja iegādātās preces un saņemtos pakalpojumus izmanto gan tādu darījumu nodrošināšanai, kas dod tiesības atskaitīt priekšnodokli, gan tādu darījumu nodrošināšanai, kas nedod tiesības atskaitīt priekšnodokli, un nav iespējams nodrošināt to atsevišķu uzskaiti saskaņā ar šā panta pirmajā daļā noteikto kārtību, jo tālākas detalizētas izmaksu attiecināšanas nodrošināšanai reģistrēta nodokļa maksātāja resursu izlietojums būtu nesamērīgs, tad reģistrēts nodokļa maksātājs taksācijas periodā atskaitāmā priekšnodokļa summu aprēķina, izmantojot šādu proporciju: 

  1. skaitītājā — to taksācijas periodā veikto darījumu vērtība bez nodokļa, kuri dod tiesības atskaitīt priekšnodokli; 
  2. saucējā — taksācijas periodā veikto darījumu kopējā vērtība bez nodokļa (skaitītājā ietverto darījumu vērtība, kas dod tiesības atskaitīt priekšnodokli, un to darījumu vērtība, kas nedod tiesības atskaitīt priekšnodokli) (98. panta 2. daļa). 

Citiem vārdiem sakot, lai apliecinātu tiesības uz priekšnodokļa atskaitīšanu, nodokļa maksātāja rīcībā jautājumā uzdotajā situācijā jābūt:

  • dokumentiem, kas pierāda tā mērķus iegādātā nekustamā īpašuma — dzīvokļa — izmantošanai, piemēram, biznesa plāns, valdes lēmums u.tml., 
  • uzņēmumā izstrādātai un apstiprinātai atsevišķās vai daļēji atsevišķās preču un pakalpojumu uzskaites kārtībai.

Ja nodokļa maksātāja primārais mērķis ir iznomāt dzīvokli juridiskai personai biroja vajadzībām, tad tā rīcībā jābūt pierādījumiem par šāda mērķa esību un atbilstošu rīcību, piemēram, par šādu mērķi varētu liecināt gan nekustamā īpašuma aprīkojums, kas atbilst biroja vajadzībām, gan īpašnieka centieni to iznomāt — reklāma, līgums ar uzņēmumu, kas nodarbojas ar starpniecību nekustamā īpašuma iznomāšanā, u.tml. Šādā situācijā priekšnodoklis par nekustamā īpašuma iegādi būtu atskaitāms.

Uzrādīšana PVN deklarācijā

Priekšnodokļa atskaitīšana veicama, uzrādot PVN summu, kas uzrādīta nodokļa rēķinā par nekustamā īpašuma iegādi, taksācijas perioda, kad ir veikta šī īpašuma iegāde (noslēgts līgums, īpašuma tiesības pāriet uz pircēju) un saņemts nodokļa rēķins vai samaksāts avanss saskaņā ar nodokļa rēķinu, deklarācijas 62. rindā. Savukārt neatskaitāmā priekšnodokļa daļa uzrādāma PVN deklarācijas 66. rindā. Deklarācijas 62. rindā uzrādītā priekšnodokļa summa ir atšifrējama arī PVN 1. pārskata I daļā.

Nekustamā īpašuma reģistrācija VID un turpmākās korekcijas

Likuma 99. pants paredz, ka reģistrēts nodokļa maksātājs jebkuru šā panta pirmajā daļā minēto nekustamo īpašumu reģistrē Valsts ieņēmumu dienestā. 

Nekustamo īpašumu reģistrē Valsts ieņēmumu dienestā arī tad, ja to sākotnēji paredzēts izmantot tikai ar nodokli neapliekamiem darījumiem vai tādiem mērķiem, kas nav saistīti ar nodokļa maksātāja saimniecisko darbību, un par to nav atskaitīts priekšnodoklis. 

Nekustamā īpašuma reģistrāciju veic, iesniedzot pārskata par nekustamā īpašuma izmantošanu (PVN 7. pārskats) A sadaļu kopā ar PVN deklarāciju par taksācijas periodu, kurā tas iegādāts vai pieņemts ekspluatācijā. 

Ievērojot PVN likuma 102. pantu, reģistrēts nodokļa maksātājs 10 gadu laikā, sākot ar taksācijas gadu, kurā nekustamais īpašums iegādāts vai pieņemts ekspluatācijā, un turpmākos deviņus gadus līdz pēctaksācijas gada 1. maijam informē Valsts ieņēmumu dienestu par nekustamā īpašuma izmantošanu taksācijas gadā atbilstoši nekustamā īpašuma faktiskās izmantošanas proporcijai un budžetā maksājamo vai no budžeta atmaksājamo nodokļa summu, iesniedzot pārskata par nekustamā īpašuma izmantošanu B sadaļu kopā ar nodokļa gada deklarāciju. 

Jāņem vērā, ka nodokļa maksātājs priekšnodokļa korekciju veic par katru taksācijas gadu atsevišķi par katru nekustamo īpašumu, aprēķinot starpību starp vienu desmito daļu no atskaitītā priekšnodokļa un atskaitāmo priekšnodokli attiecīgajā taksācijas gadā, ievērojot noteikto nekustamā īpašuma izmantošanu darījumiem, kas dod un kas nedod tiesības uz priekšnodokļa atskaitīšanu. Šo starpību reģistrēts nodokļa maksātājs iemaksā valsts budžetā vai saņem atpakaļ no valsts budžeta. Minētā priekšnodokļa korekcija nav jāveic un nav jāiesniedz pārskata par nekustamā īpašuma izmantošanu B sadaļa kopā ar nodokļa gada de≠klarāciju, ja paredzētās un faktiskās nekustamā īpašuma izmantošanas proporcijas starpība taksācijas gadā nepārsniedz vienu procentu.

Priekšnodoklis par dzīvokļa iekārtošanu un aprīkošanu

Pievienotās vērtības nodokļa likuma 99. panta pirmajā daļā noteikts, ka reģistrētam nodokļa maksātājam ir tiesības šajā pantā noteiktajā kārtībā atskaitīt priekšnodokli par šādiem darījumiem ar nekustamo īpašumu: 

  1. nelietota nekustamā īpašuma iegāde; 
  2. lietota nekustamā īpašuma iegāde, ja šā nekustamā īpašuma pārdošanai piemērots nodoklis saskaņā ar šā likuma 144. pantu; 
  3. nekustamā īpašuma būvniecība, pārbūve, atjaunošana vai restaurācija. 

Kā jau minēts iepriekš, PVN likuma 99. pants nosaka saistības jebkuru šā panta pirmajā daļā minēto nekustamo īpašumu reģistrēt Valsts ieņēmumu dienestā un saskaņā ar likuma 102. pantu 10 gadu laikā informēt Valsts ieņēmumu dienestu par nekustamā īpašuma izmantošanu taksācijas gadā. Ņemot vērā likuma 99. panta pirmajā un septītajā daļā noteikto, nekustamā īpašuma iekārtošana, aprīkošana, kā arī remonts, ja vien tā nav atjaunošana, pārbūve vai restaurācija, VID nav jāreģistrē un korekcijas atbilstoši likuma 102. panta noteikumiem nav jāveic. 

Tomēr jāatgādina, ka iepriekš aprakstītā priekšnodokļa atskaitīšanas un deklarēšanas kārtība ir attiecināma arī uz nekustamā īpašuma iekārtošanu, aprīkošanu, nepieciešamā remonta (vienkāršotās atjaunošanas) veikšanu līdz stadijai, kad tas būs gatavs izīrēšanai vai iznomāšanai. Priekšnodoklis par šādiem darbiem atskaitāms, ievērojot Pievienotās vērtības nodokļa likuma 92. un 98. pantā noteikto kārtību. 

Eiropas Savienības Tiesas pastāvīgajā judikatūrā atzīts: lai nodokļu maksātājam tiktu atzītas tiesības uz priekšnodokļa atskaitījumu un tiktu noteikts šo tiesību apjoms, principā ir nepieciešama tiešas un tūlītējas saiknes esība starp konkrētu iepriekš veiktu darījumu un vienu vai vairākiem vēlāk veiktiem darījumiem, kas piešķir atskaitījuma tiesības. Tiesības atskaitīt priekšnodokli, kas samaksāts par iepriekš iegādātām precēm vai pakalpojumiem, paredz, ka to iegādes izdevumi veido daļu no tādu darījumu (piemēram, telpu nomas) cenas, par kuriem nākotnē jāmaksā pievienotās vērtības nodoklis, kas dod tiesības veikt atskaitījumu.

Tādējādi, ja reģistrēts nodokļa maksātājs — jautājumu autors, saņemot dzīvokļa iekārtošanas, aprīkošanas un remonta (vienkāršotās atjaunošanas) pakalpojumus, varēs pamatot un pierādīt minēto pakalpojumu tiešu un tūlītēju saikni ar turpmākajiem ar PVN apliekamajiem darījumiem un nodokļa rēķini būs noformēti atbilstoši faktiski notikušiem darījumiem, tad tam būs tiesības uz priekšnodokļa atskaitīšanu par saņemtajiem pakalpojumiem. Savukārt, ja nekustamais īpašums turpmāk tiks izīrēts fiziskajai personai saskaņā ar dzīvokļa īres līgumu (ar PVN neapliekams darījums), tad priekšnodoklis par saņemtajiem iekārtošanas, aprīkošanas un remonta pakalpojumiem nebūs atskaitāms.

Publicēts žurnāla “Bilance” 2021. gada jūlija (475.) numurā.

Kļūda rakstā? Iezīmējiet tekstu un spiediet Ctrl+Enter, lai nosūtītu labojamo teksta fragmentu redaktoram!

Pareizrakstības kļūdas ziņojums

Redaktoriem tiks nosūtīts šāds teksts: