Kas jāņem vērā, piemērojot PVN darījumos ar nekustamo īpašumu
Ingrīda Lejniece,
grāmatvedības ārpakalpojumu uzņēmuma IK Aprāni vadītāja, īpašniece
Kad jāizraksta rēķins par darījumu ar nekustamo īpašumu, visbiežāk iedomājamies Pievienotās vērtības likuma (PVN likums) 52. pantu, kurā ir minēts, ka šie darījumi ir ar pievienotās vērtības nodokli (PVN) neapliekami. Tomēr, ne vienmēr, jo PVN likumā ir arī vairāki citi panti, kuros noteikta nodokļa piemērošanas kārtība darījumos ar nekustamo īpašumu. Vispirms ir svarīgi saprast vai konkrētajā gadījumā tiešām ir runa par nekustamo īpašumu. 1 Skat. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/LV/TXT/PDF/?uri=CELEX:02011R0282-20210701&qid=1630223252788&from=en Aplūkosim normatīvos aktus — Padomes īstenošanas regula (ES) Nr. 282/2011 ar ko nosaka īstenošanas pasākumus Direktīvai 2006/112/EK par kopējo pievienotās vērtības nodokļa sistēmu1 13. b pants — par nekustamo īpašumu uzskata: jebkuru konkrētu…
Kad jāizraksta rēķins par darījumu ar nekustamo īpašumu, visbiežāk iedomājamies Pievienotās vērtības likuma (PVN likums) 52. pantu, kurā ir minēts, ka šie darījumi ir ar pievienotās vērtības nodokli (PVN) neapliekami. Tomēr, ne vienmēr, jo PVN likumā ir arī vairāki citi panti, kuros noteikta nodokļa piemērošanas kārtība darījumos ar nekustamo īpašumu.
Vispirms ir svarīgi saprast vai konkrētajā gadījumā tiešām ir runa par nekustamo īpašumu.
Aplūkosim normatīvos aktus — Padomes īstenošanas regula (ES) Nr. 282/2011 ar ko nosaka īstenošanas pasākumus Direktīvai 2006/112/EK par kopējo pievienotās vērtības nodokļa sistēmu1 13. b pants — par nekustamo īpašumu uzskata:
jebkuru konkrētu zemes virsmas daļu vai daļu zem tās, kurai var nodibināt īpašumu un valdījumu;
jebkuru ēku vai būvi, kas nostiprināta uz zemes vai zemē virs vai zem jūras līmeņa, kuru nav iespējams vienkārši nojaukt vai pārvietot;
jebkuru elementu, kas uzstādīts un ir ēkas vai būves sastāvdaļa, bez kuras ēka vai būve nav pilnīga, piemēram durvis, logus, jumtus, kāpnes un liftus.
jebkuru elementu, iekārtu vai mašīnu, kura ēkā vai būvē ierīkota ilgtermiņa lietošanai un kuru nav iespējams pārvietot, nenojaucot vai nepārveidojot ēku vai būvi.
Ministru kabineta 2013. gada 3. janvāra noteikumu Nr. 17 «Pievienotās vērtības nodokļa likuma normu piemērošanas kārtība un atsevišķas prasības pievienotās vērtības nodokļa maksāšanai un administrēšanai»2 53. punktā ir noteikts, ka, piemērojot PVN likuma 52. panta pirmās daļas 24. punktu, par nekustamo īpašumu uzskata arī zemi un celtnes uz tās, ēkas, būves, ilggadīgos stādījumus, lietas, kas atrodas ilgstošā saistībā ar zemi (piemēram, sliedes, tiltus, ceļus, komunikācijas, cisternas, kuras ir iebūvētas zemē un nav pārvietojamas), laukumus kempingiem, autostāvvietām un sporta laukumus.
Savukārt Būvniecības likuma3 1. pantā definēti sekojoši jēdzieni:
būve — būvdarbu rezultātā radusies ar zemi vai gultni saistīta ķermeniska lieta (ēka vai inženierbūve), kurai ir nosakāms būves lietošanas veids;
būves atjaunošana — būvdarbi, kuru rezultātā ir nomainīti nolietojušies būves nesošie elementi vai konstrukcijas vai veikti funkcionāli vai tehniski uzlabojumi, nemainot būves apjomu vai nesošo element nestspēju;
būves pārbūve — būvdarbi, kuru rezultātā ir mainīts būves vai tās daļas apjoms vai pastiprināti nesošie elementi vai konstrukcijas, mainot vai nemainot lietošanas veidu;
būves restaurācija — būvdarbi, kurus veic zinātniski pamatotai būves vai tās daļas atjaunošanai, lietojotoriģinālam atbilstošus materiālus, paņēmienus vai tehnoloģijas.
Ingrīda Lejniece, grāmatvedības ārpakalpojumu uzņēmuma IK Aprāni vadītāja, īpašniece Foto: Aivars Siliņš
PVN likuma 52. panta pirmās daļas 24. punktā ir noteikts, ka vispārējā gadījumā nekustamā īpašuma pārdošana ir ar PVN neapliekams darījums, tomēr ir paredzēti izņēmumi.
Ar PVN apliekami darījumi ir nelietota nekustamā īpašuma un apbūves zemes pārdošana. Tāpēc katrā gadījumā ir jāvērtē — vai darījums notiek ar nelietotu nekustamo īpašumu (apliekams darījums), vai lietotu nekustamo īpašumu (neapliekams darījums), vai apbūves zemi (apliekams darījums).
Šos jēdzienus svarīgi saprast pirms darījuma veikšanas un nodokļa rēķina izrakstīšanas, ja nepieciešams, piesaistot attiecīgas jomas speciālistus. PVN likuma 1. panta 12. punktā ir definēts nelietots nekustamais īpašums:
jaunuzcelta ēka vai būve (arī tajā iemontētās stacionārās iekārtas), vai tās daļa, ja to pēc pieņemšanas ekspluatācijā neizmanto, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa;
jaunuzcelta ēka vai būve (arī tajā iemontētās stacionārās iekārtas), vai tās daļa, ja to izmanto un pirmo reizi pārdod gada laikā pēc pieņemšanas ekspluatācijā, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa;
ēka vai būve, vai tās daļa, ja to pēc atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas darbu pabeigšanas neizmanto, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa;
ēka vai būve, vai tās daļa, ja to pēc atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas darbu pabeigšanas izmanto un pirmo reizi pārdod gada laikā pēc pieņemšanas ekspluatācijā, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa;
nepabeigtās celtniecības objekts vai tā daļa — ēka vai būve, vai tās daļa, ja šī ēka vai būve nav pieņemta ekspluatācijā, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa;
ēka vai būve, vai tās daļa, ja šo ēku vai būvi atjauno, pārbūvē vai restaurē, bet tā vēl nav pieņemta ekspluatācijā, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa.
Lai korekti izrakstītu rēķinu, jānoskaidro, vai un kad jaunuzceltā ēka vai būve ir pieņemta ekspluatācijā, kā arī, vai tā tiek izmantota. No ekspluatācijā pieņemšanas brīža, pat, ja ēka vai būve tiek izmantota, pie pirmreizējās pārdošanas vēl gadu tas būs nelietots nekustamais īpašums PVN likuma izpratnē.
Tieši tāda pati kārtība attiecas arī uz atjaunotu vai restaurētu īpašumu, savukārt šos jēdzienus var noskaidrot iepriekš minētajā Būvniecības likumā.
Attiecībā par par apbūves zemi — jānoskaidro, vai konkrētajam zemes gabalam ir izsniegta būvatļauja pēc 2009. gada 31. decembra. Ja būvatļauja ir bijusi izsniegta agrāk un nav pārreģistrēta, tad šo zemesgabalu neuzskata par apbūves zemi. Ja zemesgabalam ir mainīts lietošanas mērķis un tas neparedz apbūves veikšanu, arī šajā gadījumā tā nebūs apbūves zeme, kaut arī būvatļauja ir izsniegta pēc 2009. gada 31. decembra.
Svarīgi atcerēties: pārdodot nekustamo īpašumu, lietas, kas atrodas ilgstošā saistībā ar zemi veido vienotu nekustamo īpašumu un PVN nekustamajam īpašumam (zemei un ēkām uz tās) ir piemērojams kā vienam nedalāmam nekustamajam īpašumam.
Piemēram, tiek pārdots nekustamais īpašums — zeme uz kuras atrodas ēkas. Ēkām ir nelietota nekustamā īpašuma statuss, bet zeme nav apbūves zeme. PVN nekustamajam īpašumam (zemei un ēkām uz tās) ir piemērojams kā vienam nedalāmam nekustamajam īpašumam. Šajā gadījumā darījumam ir jāpiemēro PVN.
PVN likuma 37. pants nosaka kārtību kāda ir apliekamā vērtība darījumos ar nekustamo īpašumu:
pārdodot nelietotu (jaunuzceltu) nekustamo īpašumu, PVN piemēro visai nekustamā īpašuma pārdošanas darījuma vērtībai;
ja tiek pārdots nelietots nekustamais īpašums pēc atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas ar PVN apliekama starpība starp nekustamā īpašuma pārdošanas vērtību un tā vērtību pirms atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas darbu uzsākšanas.
PVN likuma 144. panta pirmajā daļā ir noteiktas arī izvēles tiesības piemērot nodoklilietota nekustama īpašuma piegādei. Šādas tiesības ir tikai reģistrētam nodokļa maksātājam un tikai gadījumā, ja nekustamais īpašums tiek piegādāts arī reģistrētam nodokļa maksātājam. Tātad darījums notiek starp diviem reģistrētiem nodokļa maksātājiem.
Ja nekustamo īpašumu piegādās, piemēram, fiziskai personai, kas nav reģistrēta kā PVN maksātāja, šajā pantā paredzēto kārtību piemērot nevarēs.
Mēs izmantojam nepieciešamās sīkdatnes, lai analizētu apmeklējuma plūsmu un nodrošinātu savu interneta resursu pieejamību. Mēs analizējam, kā lietotāji izmanto mūsu interneta resursus un dalāmies ar datiem ar sociālo tīklu, reklāmas un datu analītikas partneriem, kas var izmantot šo informāciju, sniedzot savus pakalpojumus.Lasīt vairāk ...
Turpinot lietot mūsu tīmekļa vietni, jūs apstiprināt mūsu sīkdatnes. Apstiprināt visas
Ja vēlaties mainīt savus sīkdatņu iestatījumus, klikšķiniet uz PERSONALIZĒT, lai sniegtu kontrolētu piekrišanu.
Sīkdatnes
Šī tīmekļa vietne izmanto sīkfailus
Sīkfaili ir mazi teksta faili, ko var izmantot tīmekļa vietnēs, lai lietotāja pieredzi padarītu efektīvāku.
Likums nosaka, ka mēs varam saglabāt sīkfailus jūsu ierīcē, ja tie ir pilnīgi nepieciešams šīs vietnes darbībai. Citu veidu sīkfailiem ir nepieciešama jūsu atļauja.
Šī vietne izmanto dažādu veidu sīkdatnes. Daži sīkfaili tiek izvietoti pēc trešās puses pakalpojumiem, kas parādās mūsu lapās.
Jūs varat jebkurā laikā mainīt vai atsaukt savu piekrišanu, izmantojot mūsu tīmekļa vietnes sadaļu Sīkdatņu deklarēšana.
Personas datu apstrādes politikā varat uzzināt, kas mēs esam, kā jūs varat ar mums sazināties un kā mēs apstrādājam personas datus.
Jūsu piekrišana attiecas uz šādām jomām: www.plz.lv
Nepieciešamie sīkfaili palīdz padarīt tīmekļa vietni par izmantojamu, nodrošinot pamata funkcijas, piemēram, lappuses navigāciju un piekļuvi drošām vietām tīmekļa vietnē. Tīmekļa vietne bez šiem sīkfailiem nevar pareizi funkcionēt.
Statistikas sīkfaili palīdz tīmekļa vietņu īpašniekiem izprast, kā apmeklētāji mijiedarbojas ar tīmekļa vietnēm, vācot un anonīmi pārskatot informāciju.
Mārketinga sīkfaili tiek izmantoti, lai sekotu līdzi apmeklētājiem tīmekļa vietnēs. Nolūks ir parādīt atbilstošas un atsevišķus lietotājus interesējošas reklāmas, tādējādi tās ir daudz izdevīgākas izdevējiem un trešo personu reklāmdevējiem.